[생활속의 법] 임차권 대항력 취득했으면 주민등록 이전해도

문

저는 전주시내에 있는 A의 주택을 보증금 3,500만원, 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 마쳤고 전세계약서에 확정일자인도 받아두었습니다.

1년 후 A는 위 주택을 B에게 양도하여 소유권이 B에게로 이전되었습니다. B에게 소유권이 이전된 후 1개월만에 저는 임대아파트를 배정받았습니다.

아파트 입주문제로 저의 주민등록을 이전하려고 하는데, 이 경우 주민등록을 이전하여도 지금 살고 있는 주택의 대항력에는 영향이 없나요?

답

주택임대차보호법은 주택의 임차인을 보호하기 위하여 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 하여 임차권을 새 주인에게도 주장할 수 있도록 하고 있는데, 이를 임차권의 "대항력"이라고 합니다.

문의하신 사례에서 법률적으로 문제가 되는 점은 임차인이 대항력을 취득한 후에 일시적으로 임차인의 주민등록을 다른 주소지로 이전한 경우 새 주인에 대한 대항력이 계속 유지되는가 하는 것입니다.

주택임대차보호법상 임차주택이 제3자에게 양도된 경우 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 있습니다(동조 제2항).

그리고 대법원도 "주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 임대주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 임대인의 임차보증금반환채무도 양수인에게 이전되는 것이고, 이와 같이 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 하여 이미 발생한 임차보증반환채무가 소멸하는 것은 아니다"고 판시하고 있습니다(대법원 1993.12.7. 선고, 93다36615).

따라서 귀하께서는 새 주인인 B에 대하여 임차권의 대항력을 취득하였으므로 귀하가 주민등록을 이전하여도 B의 임대인으로서의 지위에는 변함이 없습니다.

다만 귀하께서 주의해야 할 것은 귀하가 다른 곳으로 주민등록을 옮긴 후 세들어 있는 주택이 다른 사람에게 양도되거나 또는 새로운 근저당권이 설정된다든지, 혹은 경매신청이 있을 경우에는 B에 대한 보증금반환청구권이라는 채권은 남아있으나 최우선변제권이나 우선변제권이 소멸하여 주민등록 이전 후의 권리취득자인 양수인이나 근저당권취득자 등에게는 대항할 수 없게 되어 결국 보호받지 못할 가능성이 큽니다.

/김대정 교수