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문

 

저는 '甲'으로부터 '甲'소유주택을 보증금 4,000만원, 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 동시에 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 위 주택에 채권액 3,000만원인 가압류등기('甲'의 채권자 乙이 가압류한 경우임)가 된 이후에야 확정일자를 받았는데, 이 경우 甲의 주택이 경매된다면 저는 가압류채권자 乙보다 우선변제를 받을 수 있나요?

 

답

 

주택임대차보호법에서는 주택임차인이 입주와 동시에 주민등록전입신고를 하고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

 

그런데 위 사례의 경우처럼 주택임차인이 입주와 동시에 주민등록전입신고를 하여 주택임차권에 대한 대항요건은 갖추었지만, 확정일자가 가압류등기 보다 늦게 된 경우 가압류등기 설정자와의 우선순위가 문제됩니다.

 

이에 관하여 대법원은 "주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는 바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위 가압류채권자와는 평등배당관계에 있게 된다"고 판시하였습니다(대법원 1992.10.13. 선고, 92다30597).

 

따라서 귀하는 가압류채권자 乙보다 우선하여 배당받을 수는 없지만, 가압류채권자 乙과 채권액에 비례하여 안분배당을 받을 수 있을 것입니다.

 

/김대정(전북대 교수)