임차주택을 양도할 경우 대항력 있는 주택임차인의 동의를 받아야 하는지

문

저는 갑자기 서울에서 전주로 근무처를 옮기는 바람에 이미 3,000만원의 근저당이 설정되어 있는 甲소유의 32평형 아파트를 전세보증금 4,500만원, 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 마쳤고 전세계약서에 확정일자인도 받아두었습니다.

 1년 후 甲은 자신의 아파트를 乙에게 위 아파트를 매도하려고 합니다. 그런데 甲은 재산이 많이 사람이라서 선순위 근저당권이 설정되어 있더라도 나중에 전세보증금을 반환받을 수 있을 것이라고 생각이 들지만, 갑의 아파트를 구매하려는 乙은 재산이 거의 없는 것으로 알고 있습니다.

 그래서 저는 甲의 임대인으로서의 지위가 乙에게 승계 되는 것을 원치 않는데, 임대인으로서의 지위승계에 임차인인 저의 동의가 있어야만 유효한 것이 아닌지요?

답

문의하신 사안에서 법률적으로 문제가 되는 점은 임차인이 새 주인에 대하여 임차권을 주장할 수 있는지 여부와 임대인이 주택을 양도할 때 임차인의 동의를 얻어야만 임대인으로서의 지위가 양도인에게 승계 될 수 있는가 하는 점입니다.

주택임대차보호법상 임차주택이 제3자에게 양도된 경우 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 계승한 것으로 보고 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제2항). 그러므로 임차주택의 인도를 받고 주민등록전입신고를 마쳤을 경우에는 임차주택이 일반적인 양도의 경우에는 그 양수인이 임대인으로서의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

 그러나 임차주택이 경매절차에서 매각될 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 그 경매절차의 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 임차인은 매수인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없게 됩니다(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결).

그런데 문제는 임차인인 귀하가 아파트 양수인인 乙에게 주택임대차보호법 소정의 대항력을 가진다 하더라도, 乙이 매수한 아파트에 선순위의 저당권이 설정되어 있기 때문에 만일 선순위 저당권자가 경매를 신청하고 경매절차를 통해 아파트를 제3자가 경낙받는다면, 아파트를 경낙받은 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인이 아니므로,  귀하는 언제든지 새 주인에 대한 대항력을 상실할 가능성이 있습니다. 그래서 임차인의 동의가 없는 임대차계약이 새 주인에게 승계 될 수 있느냐 하는 점이 문제될 수 있습니다.

이에 관하여 대법원은 "주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상, 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계 된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다.”라고 판시하였습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

따라서 귀하께서는 위 아파트의 소유권 및 귀하에 대한 임대인의 지위가 甲에게서 乙에게로 승계 되는 경우 귀하의 동의는 필요하지 않습니다.

/김대정 교수

저작권자 © 전북일보 인터넷신문 무단전재 및 재배포 금지