올해부터 바뀌는 부동산 제도

올해 시행되거나 시행예정인 부동산 관련 주요 제도를 보면 크게 3가지로 구분할 수 있다.

부동산시장 투명화와 서민주거안정, 이를 위한 관련세제 강화 등을 꼽을 수 있다. 이밖에 행정수도건설특별조치법 등 직접적인 제도는 아니지만 부동산 시장에 상당한 영향을 미치는 관련법 및 제도도 적지 않다.

◇관련 제도

△주택거래신고제= 정부가 지정하는 주택거래신고지역 안에서는 아파트 주상복합 고급빌라 등 일정기준 이상의 공동주택은 매매계약 체결 이후 15일 안에 해당 시·군·구청에 거래내역을 신고토록 주택거래신고제를 도입했다.

△이중계약서 작성 금지= 하반기부터는 부동산 중개업자의 이중계약서 작성이 금지되고, 중개업자는 모든 부동산에 대한 실거래가 계약내용을 지자체에 신고해야 한다.

△재건축 아파트 분양권 전매 금지= 이달부터 투기과열지구 안에서 조합설립인가를 받은 재건축 아파트의 조합원 지위(분양권)를 양도(전매)하는 행위가 전면 금지되며 3월부터는 주상복합 아파트도 20가구 이상이면 분양권 전매가 등기 때까지 금지된다.

△무주택 우선공급 확대= 서민주거 안정을 위해 투기과열지구내 무주택 우선공급 비율 확대해 2월부터 전용면적 25.7평이하 아파트의 75%를 무주택자에게 우선 배정토록 했다.

△플러스옵션제 도입= 붙박이장, 보조주방가구, 김치냉장고, 식기세척기 등 가전제품과 가구·위생용품을 아파트 분양가 산정에서 제외하고 입주자가 원할 경우에만 별도로 계약하는 플러스 옵션제를 도입했다. 이에따라 분양가가 인하 효과는 물론 취득·등록세도 일부 줄어들 전망이다.

△모델하우스 건축기준 강화= 이달부터 모델하우스 내 발코니를 거실이나 침실 등으로 바꾼 이른바 '확장형 발코니'를 지을 수 없게 했으며 내부 평면은 물론 전기기구, 실내가구 및 장식, 위생·난방기구도 공급하려는 주택의 규모나 재료와 똑같아야 한다.

△상가분양 규제 강화= 하반기부터 연면적 3천㎡(1천평) 이상의 상가, 오피스텔, 펜션, 전원주택 등도 골조공사가 끝나고 분양신고를 한뒤 공급토록 상가분양 규제를 강화했다.

◇관련 세제

△3주택 이상 양도세 중과세= 수도권과 5대 광역시 안에 있는 주택이나 국세청 기준시가로 3억원을 초과하는 주택을 3채이상 보유하다 넘기면 60%의 양도소득세율이 적용된다. 또 3년이상 보유할 경우 양도차익의 10∼30%를 공제해 주는 장기보유특별공제혜택도 없어졌다.

다만 1년간의 유예기간이 주어져 기존의 1세대 3주택 이상 보유자가 올해말(2004년 12월 31일)이전에 기존주택을 팔면 일반세율(9∼36%)을 적용받는다.

△5채·10년 이상 임대주택 중과대상 제외= 1가구 3주택 이상이라도 임대사업자 등 조세특례제한법상 양도세 감면대상 주택은 중과 대상에서 제외된다. 대상주택은 국민주택 규모 이하이면서 기준시가 3억원 이하인 주택으로 작년 10월 29일 이전에 임대사업자로 등록한 사람은 2채 이상을 5년이상 임대하면 된다. 하지만 그 이후에 등록한 임대사업자는 동일 시 지역에 있는 주택을 5채이상·10년이상 임대해야 중과 대상에서 제외될 수 있다.

△3주택 이상 주택매매 사업자도 중과= 수도권·광역시 소재 또는 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 3채 이상 보유한 주택매매사업자가 얻은 매매차익에 대해서도 종합소득세율(9∼36%)대신 양도세 중과세율(60%)이 적용된다. 또 법인이 주택을 양도하는 경우도 양도소득의 30%를 특별부가세로 법인세에 추가해 내야 한다.

△재산세= 부과기준이 되는 공동주택의 건물과표 산정 때 기초가 되는 ㎡당 기준가액이 17만원에서 18만원으로 오르고, 가감산율 기준이 면적기준에서 국세청 기준시가 기준으로 바뀐다. 다만 공동주택의 기준시가가 3억원 이하일 경우 지방자치단체장이 가감산율을 10%포인트 범위 안에서 감산할 수 있게 함으로써 서민들의 세부담을 일부 완화해 줄 수 있게 됐다.