[문답으로 알아보는 생활법률 이야기] 저당권설정 등기 후 임차보증금 증액했다면

(문) 저는 甲소유 주택을 임차보증금 4,500만원에 임차하여 주민등록 전입신고를 마치고 거주하던 중 1년 후 보증금 500만원을 인상하였고, 그 후 다시 300만원을 추가로 인상해 주었습니다. 甲은 제가 두 번째 300만원을 인상해주기 직전, 위 주택에 근저당권을 설정해주었으며, 그 근저당권에 의한 경매신청으로 乙이 위 주택을 경매절차에서 매수하였습니다. 그런데 乙은 저에게 4,500만원을 지급받고 위 주택을 명도하라고 하는데, 이 경우 증액된 보증금 800만원은 보호받을 수 없는지요?

(답) 귀하는 두 차례에 걸쳐서 임대인과의 합의에 의하여 임차계약을 갱신하면서 첫 번째의 합의갱신은 근저당권을 설정하기 전이고, 두 번째의 합의갱신은 근저당권을 설정한 후인바, 위 사안에서 문제되는 것은 임차주택에 근저당권을 설정한 후 임대인과 임차인간의 합의에 의해 임차보증금을 증액하기로 한 경우, 그 증액된 임차보증금도 대항력을 취득하는 지 문제됩니다. 이에 관하여 판례는 "대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정 등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우, 임차인이 저당권설정 등기 이전에 설정된 보증금에 대하여는 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있으나, 저당권설정 등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없으므로 저당권자에게는 대항할 수 없다"라고 하였습니다(대법원 90다카11377 판결).

따라서 귀하는 첫 번째 증액된 500만원을 포함한 임차보증금 5,000만원은 대항력을 가지고 있으므로 乙에게 5,000만원을 지급받을 때까지 위 주택의 명도를 거부할 수 있고, 증액된 계약서상에 확정일자를 받아두었다면 우선변제권까지 행사할 수 있습니다. 그러나 저당권설정 등기 이후에 증액된 임차보증금 300만원에 대하여는 乙에게 대항할 수 없으므로 두 번째 증액된 300만원의 임차보증금은 최초의 임대인이었던 甲으로부터 받을 수밖에 없을 것으로 보입니다.