[문답으로 알아보는 생활법률 이야기] 확정일자와 전세권 등기의 차이점

(문) 저는 주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하려고 하는데, 이 경우 전세보증금을 보호받기 위한 제도로 전세권 설정등기 이외에 확정일자 제도가 있다고 합니다. 이러한 두 가지 제도의 차이점은 어떠한 것이 있는지요?

(답) 구체적인 차이점을 살펴보면 다음과 같습니다.

첫째, 확정일자 제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 등기소나 동사무소에서 확정일자를 받고 주민등록 전입신고를 한 후 주택을 인도 받아 실제 거주할 것을 그 요건으로 함에 반하여, 전세권 설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다.

둘째, 확정일자 제도는 등기소나 동사무소에서 임대차 계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의 여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여, 전세권 설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며, 절차가 복잡하고, 상당한 전세권 등기비용이 소요된다고 할 것입니다. 또한, 전세기간 만료 시에는 전세권 설정등기를 말소해주어야 하므로 말소비용이 발생합니다.

셋째, 전세계약 기간이 만료된 상태에서 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금 반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여, 전세권 설정등기를 한 전세권자는 민사집행법의 임의경매 규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다. 다만, 건물의 일부에 대하여 전세권 설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정되지만 임차부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매신청은 할 수 없습니다.(대법원 2001마212 결정)

넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권 설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

/ 대한법률구조공단 전주지부 제공 (문의: 국번없이 132)