[문답으로 알아보는 생활법률 이야기] 소액 임차인의 최우선 변제권

(문) '주택임대차보호법'상 소액 임차인에 대하여는 그 임차주택의 경매 시 다른 담보물권보다 우선하여 배당받을 수 있는 최우선 변제권이 있다고 들었습니다. 그 권리의 내용과 범위는 어떻게 되는지요?

(답) 주택임대차보호법에 의할 때 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인은 임차주택 소유자에 대한 일반 채권자는 물론, 그 주택에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선하여 당해 주택가액 (대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제받을 권리가 있습니다.

2010년 7월 21일 개정된 최우선 변제권의 구체적 범위를 보면, ①서울시는 보증금이 7,500만원 이하일 때 2,500만원 이하의 범위에서 인정되고, ②수도권 중 과밀 억제권역에서는 보증금이 6,500만원 이하일때 2,200만원 이하의 범위에서 인정되고, ③광역시(군지역과 인천광역시 지역을 제외)에서는 5,500만원 이하일때 1,900만원 이하의 범위에서 인정되며, ④그 밖의 지역에서는 4,000만원 이하일때 1,400만원 이하의 범위에서 인정되고 있습니다.

이와 같이 최우선 변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대하여 인정되는 것이 아니므로, 보증금 전액의 우선변제권을 보장받기 위해서는 임대차 계약서에 확정일자를 받아두어야 할 것입니다.

또한, 주택임대차보호법은 사회경제적 여건을 고려하여 소액 임차인의 범위 등에 관하여 개정을 거듭하고 있는데, 개정전에 임차주택에 관하여 저당권 등을 이미 취득한 자에 대하여는 개정전의 규정(예를 들어 2008. 8. 21. 이전에는 전주와 전북의 최우선 변제권의 범위는 3000만원 이하일때 1200만원이하의 범위에서 인정되었음)을 적용하게 됩니다.

/ 대한법률구조공단 전주지부 제공 (문의: 국번없이 132)