부동산 거래에서 계약금을 주고받은 이후에 계약을 해제하려면, 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다. 즉, 계약체결 이후라도 계약금만큼의 손실을 감수한다면 상대방의 동의 없이도 계약의 구속에서 벗어날 수 있도록 기회를 남겨둔 것이다.
동시에 이같은 해제권 행사는 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능토록 하여, 상대에게 불측의 손실을 입히지 않는 선으로 제한하고 있다. 통상 거래실무에서는 중도금 지급전까지로 행사시기를 제한하고 있어 이후에는 일방적 해제가 불가하다.
문제는 매도인의 변심을 우려한 매수인이, 중도금이나 잔금의 일부를 당초 지급키로 한 약속일보다 일찍 상대계좌로 송금한 경우인데, 이때 해제를 원하는 매도인은 약속한 기일이 도래하지 않았음을 주장할 것이고, 계약유지를 원하는 매수인은 중도금이 지급되었으니 일방적 해제가 불가함을 주장할 것이다.
이에 대해 법원은 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있음을 분명히 하고 있다. 따라서 반드시 구입해야하는 부동산에 대해 매도인의 변심이 우려된다면 미리 중도금을 송금하는 것도 유효한 방법이다. 다만 이때도 매도인이 먼저 계약해제 및 배액상환 의사를 밝혔다면 계약은 해제된다.
옥계공인중개사
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