공유부동산 단독임대, 부당이득 성립 여부

문 : 甲·乙·丙이 3분의 1씩 각 지분을 갖고 있는 부동산이 있는데, 甲은 공유자인 乙과 丙의 동의 없이 단독으로 丁에게 임대하였습니다. 이 경우 乙과 丙이 甲에게 부당이득반환을 청구할 수 있는지요?

답 : 「민법」 제263조는 "공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다."고 규정하고 있고, 「민법」 제741조는 "법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다."고 규정하고 있습니다.

대법원은 공유자 중 일부가 공유물의 특정부분을 배타적으로 점유·사용하는 행위가 부당이득을 구성하는지에 관하여, "토지의 공유자는 각자의 지분비율에 따라 토지전체를 사용·수익할 수 있지만, 그 구체적인 사용·수익방법에 관하여 공유자들 사이에 지분과반수의 합의가 없는 이상, 1인이 특정부분을 배타적으로 점유·사용할 수 없는 것이므로, 공유자 중의 일부가 특정부분을 배타적으로 점유·사용하고 있다면, 그들은 비록 그 특정부분의 면적이 자신들의 지분비율에 상당하는 면적범위 내라고 할지라도, 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용·수익은 전혀 하고 있지 아니하고 있는 자에 대하여는 그 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 한다."고 하였습니다(대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결, 2006. 11. 24. 선고 2006다49307, 49314 판결). 대법원은 반환하여야 할 부당이득의 구체적인 범위와 관련하여서는 "부동산의 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 그 부동산을 다른 사람에게 임대하였다면 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 이 경우 반환하여야 할 범위는 그 부동산임대차로 인한 차임상당액이다."라고 하여(대법원 1995. 7. 14. 선고 94다15318 판결), 따라서 위 사안의 경우 甲은 공유자인 乙과 丙의 동의 없이 임의로 공유부동산을 임대한 행위는 부당이득에 해당한다 할 것이고, 이로 인한 부당이득의 반환범위로는 위 부동산의 임대료 상당액 중 甲의 지분을 초과하는 금액이 될 것으로 보입니다.