불법용도변경 건축물 매수 사용 위법인가

저는 甲이 도시계획구역 내에 신축한 건물을 매수해 소유권이전등기를 완료했습니다. 그런데 건축주 甲이 「건축법」과 「주차장법」에 의해 그 용도가 부설주차장으로 지정된 지하실에 방을 설치해주거용으로 사용하던 것을 저도 계속 방으로 사용했습니다. 이 경우 제가 「건축법」 및 「주차장법」위반이 되는지요?

건축물부설주차장을 허가 없이 주거시설 등 다른 용도로 변경해 사용하는 행위는 허가받은 건축물의 용도를 무단으로 변경하는 행위에도 해당되므로 「주차장법」 위반 뿐만 아니라 「건축법」 위반도 됩니다(주차장법 제29조, 건축법 제19조).위 사안의 경우 귀하는 건축허가 당시의 용도는 부설주차장이나 이미 건축주에 의해 다른 용도로 변경된 건물을 매수해 주차장 외의 용도로 사용하고 있는 것으로 보입니다.

그런데 판례는 "건축법상 건축물의 건축으로 보는 용도변경행위에는 건축법시행령 [별표1]의 각 항, 각 호에 정해진 용도에서 타용도로 사용하는 행위까지도 포함되는 것이고, 그 변경에 반드시 유형적인 변경이 수반돼야 하는 것은 아니다."고 했으며(대법원 1995. 12. 22. 선고 94도2148 판결, 2002. 12. 24. 선고 2002도5396 판결), "승계인이 그 변경된 용도로 계속 사용하는 것도 용도변경행위에 해당한다."고 했습니다(대법원 1992. 9. 22. 선고 92도1647 판결). 또한, 건축물의 무허가 용도변경 후 이를 계속 사용하는 행위가 무허가 용도변경행위와는 별도로 건축물유지·관리의무 위반행위에 해당한다고 했습니다(대법원 1997. 2. 14. 선고 96도2719 판결). 따라서 위 판례의 태도를 조합해 볼 때 귀하는 허가 없이 건축물의 용도를 변경한 자에 해당하게 되므로 「건축법」 위반 및 「주차장법」 위반으로 처벌받을 수 있을 것입니다. 다만, 귀하가 주차장을 불법으로 용도변경한 건물인지 모르고 매수했다면 매도인에게 불법용도변경으로 인해 귀하가 입은 손해가 있다면 그 부분에 대해서는 민사상 매도인의 담보책임을 불어 손해를 보전할 길은 열려 있으므로, 매도인으로부터 손해배상을 받을 방법을 강구하는 것이 좋을 듯합니다.