상가 업종제한규약의 양수인 적용 여부

문- 제가 분양받아 운영하고 있는 점포는 최초 분양 시 점포별로 업종을 정하여 분양하였는데, 최근 다른 분양자로부터 수분양자 지위를 양수한 甲이 분양계약 시 정하여진 업종제한약정을 위반하여 동종영업을 영위함으로써 매출액의 감소 등 손해가 많은바, 제가 어떻게 대처해야 하는지요?

답- 일반적으로 상가 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 특정영업의 운영이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이라고 할 것입니다. 이와 관련하여 판례는 "건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다."라고 하였습니다. 즉, 수분양자로부터 분양자의 지위를 이전받은 사람은 이러한 업종제한의 의무를 수인하기로 하였다고 보아야 하며, 분양자 지위를 양도한 사람이나 분양 건설사로부터 이에 관하여 아무런 고지를 받지 못하였다하더라도 분양자 지위 양도인이나 분양 건설사에게 이를 근거로 손해배상청구를 구하는 것은 별론으로 하고, 다른 수분양자가 운영하고 있는 점포와 동종영업을 계속할 수는 없을 것으로 보입니다. 따라서 귀하는 귀하와 동종영업을 하고자 하는 수분양자 지위 양수인인 甲에 대하여 영업금지가처분 및 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

(대법원 2006. 7. 4.자 2006마164, 165 결정)