부모 부동산 무상사용하면 증여세 과세

지난 3월 본 코너에서 자녀에게 증여한 창업자금은 특례규정을 적용받아 상당한 증여세의 절감효과가 있다는 사례를 소개한 바가 있다. 그 때 소개한 B씨는 마침내 부친의 도움을 받아 양돈농장을 창업하기로 결정하였다. 10억원의 자금지원을 받게 되었지만 B씨는 이 자금으로 농장을 신축할 시설비는 충당할 수 있으나, 농장용지까지 구입할 수는 없었다. 결국 B씨는 부친 소유의 토지에 농장을 신축하기로 하였다. 그러나 여기에는 또 다른 고민이 있다. 즉, 아버지 소유의 토지를 무상으로 사용해도 세무상 문제가 없는지? 또한 무상사용에 증여세가 과세된다면 어느 정도의 대가로 임대차계약을 해야 부당한 거래에서 벗어날 수 있는지에 대하여 의문을 갖게 되었다.

그렇다. 부모 등 특수관계자의 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 그 무상사용이익이 1억원 이상이 되면 무상사용을 개시한 날에 5년 단위로 증여세가 과세된다.

즉, 증여세 부과가 5년 단위로 부과되는데 무상사용이익은 부동산가액(기준시가 등 세법상의 시가)의 연간 2%를 5년간 합산하여 연 10%의 수익률로 적용한 현재가치로 환산하여 산출한다. 즉 앞으로 5년간 무상사용할 대가를 증여로 처리하여 증여세를 선납하는 방식이다.

예를 들면, 무상사용한 부동산의 기준시가가 20억원이라면 2%를 적용하여 연간 4000만원이 무상사용이익이 되며, 수익률 10%로 환산하는 연금현가계수(3.79079)를 적용한 1억 5100만원이 5년간의 무상사용이익이 된다. 따라서 무상사용이익이 1억원을 초과하므로 증여세가 과세되는 것이며 증여세액은 증여공제가 없다면 2020만원이 된다. 1억원을 초과하는 무상사용이익에 대해 증여세가 과세되지만 증여세를 계산할 때 1억원을 공제하지는 않는다.

그러나 여기에서 유의할 사항은 무상사용에 따른 증여세를 납부한다면 B씨는 증여세를 사업관련 비용으로 처리할 수는 없으나, 부친은 정상임대가액을 임대소득으로 과세하게 된다는 것이다. 그러면 어떤 방법이 최선의 선택일까? 비록 가족간의 거래라도 토지사용에 대한 임대차계약을 체결하는 것이다. 정상적인 거래에 따라 부친과 토지사용에 따른 부동산 임대차계약을 체결하고 임차료를 지급하는 것이다. 이 때 부친은 부동산임대소득이 발생하게 되어 당연히 임대소득에 대한 소득세를 부담하게 되지만, 부동산 사용대가를 지급하는 B씨는 지급임차료를 사업비용으로 처리할 수 있다. 그렇다면 정상적인 임대차조건은 어느 정도일까? 현행 세법에서 규정하고 있는 부동산가액의 연 2% 정도를 차임으로 지급하면 정상적인 임대계약으로 보아 어떠한 불이익도 받지 않게 된다.

회계사·미립회계법인 대표