공동저당과 상계권 행사

문: A는 사업자금을 마련하기 위하여 평소 알고 지내던 甲에게 1억 원을 빌려달라고 요청하자, 甲은 A에게 1억 원을 빌려주는 대신 담보제공을 하여줄 것을 요구하였습니다. 이에 A는 자신 소유의 X부동산과 가까운 친척이자 동업관계를 유지하고 있던 B소유의 Y부동산에 선순위 1번 공동근저당권을 설정해 주었습니다. 이후 C는 B에 대한 채권을 근거로 Y부동산에 후순위 2번 근저당권을 설정하였습니다.

이후 A의 자금상황이 여의치 않게 되어 변제기일이 지나서도 채무상환을 하지 못 하게 되었습니다. 더 이상 기다릴 수만은 없게 된 甲은 Y부동산에 대하여 임의경매를 신청하였고, 그 배당절차에서 담보채권 전액을 변제 받았습니다. 이후 C는 물상대위를 주장하며 甲과 A에게 X부동산에 대한 1번 근저당권의 이전을 요구하였습니다. 이때 A는 B에 대한 채권을 근거로 상계를 주장하며 C의 요구를 거절할 수 있나요?

답: 대법원은 “물상보증인 소유의 부동산에 대한 후순위저당권자는 물상보증인이 대위취득한 채무자 소유의 부동산에 대한 선순위 공동저당권에 대하여 물상대위를 할 수 있다.

이 경우에 채무자는 물상보증인에 대한 반대채권이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 물상보증인의 구상금 채권과 상계함으로써 물상보증인 소유의 부동산에 대한 후순위저당권자에게 대항할 수 없다.”라고 판시하였습니다(대법원 2017년 4월 26일 선고 2014다221777, 221784 판결).

채무자는 선순위공동저당권자가 물상보증인 소유의 부동산에 대해 먼저 경매를 신청한 경우에 비로소 상계권 행사를 기대할 수 있습니다.

이처럼 우연한 사정에 의하여 좌우되는 상계에 대한 기대가 물상보증인 소유의 부동산에 대한 후순위저당권자가 가지는 법적 지위에 우선할 수 없으므로, 대법원은 위와 같이 판결하였습니다.

결국 A는 B에 대해 채권을 가지고 있다 하더라도 상계를 주장하며 C의 요청을 거절할 수 없습니다. <법무법인 緣(연) 문의 (063)278-8686>