상가건물의 경우 상가건물임대차보호법 제10조의 8항에 차임연체와 해지에 관한 규정을 보면 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 되어 있고, 주택의 경우에는 민법 제640조의 차임연체와 해지에 보면 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 되어 있다.
여기에서 주의할 점은 해지권의 발생기준이 단지 차임의 연체 횟수가 아니라, 그 차임의 액수라는 것이다.
예로 차임지급일을 여겨 연체하여 차임을 지급하였더라도 해지통보를 하려는 시점에 차임이 완납된 상태라면 해지를 할 수 없다는 것이다.
계약 당시 특약사항으로 해지 조건을 변경할 수 있고 이 특약이 법에 우선하지만, 주택임대차보호법 제10조 강행규정과 상가건물임대차 보호법 제15조 강행규정에서는 이법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하여 임차인에게 유리한 특약은 인정하지만 임차인에게 불리한 특약은 무효화하여 임차인이 보호되도록 강행규정으로 특별히 규정하고 있다.
다만, 성실한 차임 지급의무를 이행하는 임차인은 법으로 보호하지만, 임대료 연체로 인한 해지의 경우에는 계약의 일반 해지의 경우와 달리 임대인의 최고 절차가 필요 없이 바로 해지가 가능하고, 상가임대차보호법에서 상가 임차인에게 부여하는 계약갱신 요구권은 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우 갱신요구 당시 연체한 차임을 납부했더라도 권리행사가 불가능하다. <(주)삼오투자법인 대표>
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