우리 세법에서는 거주용 또는 사업용이 아닌 투기 목적의 부동산 보유를 제재하고 과세형평을 위해 ’비사업용 토지의 중과 제도’를 두고 있다.

이는 지목, 즉 토지의 사용목적을 충족시키지 못할 경우 일반 양도소득세율에 10%p의 세액을 추가 납부하는 것을 말한다.

지목 상 농지의 사업용 토지 해당 여부에 대한 내용은 이미 다뤘으므로 이번 회에서는 대지를 사업용 토지로 인정받기 위한 요건을 사례를 통해 알아보고자 한다.

먼저, A씨는 10년 간 보유한 건축물을 올해 초 철거해 현재 나대지를 보유하고 있으며, B씨는 10년 간 보유한 나대지에 올해 초 건축물을 신축해 보유하고 있다고 가정하자. 대지의 사용목적은 건축물 등을 건축하기 위함이므로, A씨의 토지는 비사업용으로, B씨의 토지는 사업용으로 구분될 듯하다.

그러나 세법에서는 여기에 더해 양도일을 기준으로 사업용으로 사용한 기간(양도 직전 5년 중 3년 이상 또는 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용하거나 전체 보유기간 중 60% 이상을 직접 사업에 사용)을 헤아려 사업용 여부를 판가름하기 때문에 결과는 달라진다.

A씨의 토지는 양도 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용하였으므로 사업용 토지에 해당하지만 B씨의 토지는 3가지 기간 요건 중 어느 하나도 충족되지 않아 비사업용 토지로 중과된다.

본인의 대지가 사업용 토지인지 확인할 수 있는 간단한 방법은 재산세 고지서를 확인하는 것이다.

해당 토지가 재산세 별도합산 또는 분리 과세대상이거나 비과세·감면 대상이라면 사업용 토지, 재산세 종합합산 과세대상이라면 비사업용 토지로 판단할 수 있다.

일반적으로 토지의 사용 목적에 맞는 건축물이 있는 경우 재산세 별도합산 과세대상이다.

그러나 토지위에 건축물이 있더라도 토지의 면적에 비해 지나치게 작을 경우 사업용 토지로 인정받지 못한다.

건축물 바닥면적의 일정배율을 초과한 토지는 비사업용 토지로 간주되기 때문이다. 도시지역은 용도지역에 따라 전용주거지역 5배, 준주거지역·상업지역 3배, 일반주거지역·공업지역·미계획지역 4배, 녹지지역은 7배, 도시지역 외의 용도지역은 7배까지 사업용 토지로 인정한다.

따라서 도시의 전용주거지역에 1,000㎡의 대지를 보유하고 있다면 바닥면적이 200㎡ 이상인 건축물을 지어야 보유 대지 전체를 사업용 토지로 인정받을 수 있다.

다만, 건축물의 시가표준액이 토지 시가표준액의 2%보다 작은 경우에는 해당 토지를 비사업용 토지로 간주하므로 면적과 금액 기준을 모두 충족해야 한다.

위의 요건 외에도 체육시설용·주차장용·청소년수련용·예비군훈련용·하치장용 토지, 개발사업자가 조성한 토지 등 세법에서 정한 비사업용으로 보지 않는 토지가 다수 존재하므로 세무전문가와의 상담을 통해 절세 방안을 모색할 수 있다.

/최형렬 미립회계법인 대표

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