1세대1주택비과세-오피스텔

소득세법은 주택의 정의에 대해 구체적으로 정하지는 않았지만 건물의 용도 또는 허가 여부와 관계없이 상시 주거용으로 사용할 수 있는 상태의 건축물이라 할 수 있습니다.

또한 주택법과 대법원 판례 등을 종합해 보면 “주택이란 건축물관리대장 등 공부상의 용도 구분 또는 건축이나 용도변경에 대한 허가 유무 및 등기여부와 관계없이 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물과 그 부속 토지를 의미 합니다”

미국의 리먼 사태 이후에 금융시장이 불안하고 저금리 시대가 지속되다 보니 많은 사람들이 금융권보다 부동산 시장에 투자하는 경향이 있고, 그 중에서도 시세차익과 월세수입을 노리고 오피스텔과 고시원, 원룸 등 투자가 늘어나고 있습니다.

오피스텔과 고시원 등은 원래 건축법상 업무용 건축물이나 현실적으로 주택용도로 많이 사용되고 있으므로 부가가치세 과세여부 및 1세대1주택비과세 규정이나 다주택자중과세 규정을 적용함에 있어 주택에 해당하는지와 거주자의 주택 수에 포함되는 지의 여부에 대한 신중한 검토가 필요 합니다

오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 즉, 업무용 공간이 50% 이상이고 주거용공간이 50% 미만인 건축물로서 주된 용도가 주거용보다 업무용으로 보아 업무시설로 분류되어 최초 분양 시 사업자등록을 하게 되면 부가가치세가 환급됩니다.

즉, 현실적으로 건축주가 실정법상의 규제를 피하기 위해 주거용이 아닌 업무용시설로 건축하여 분양을 합니다.

그러나 전국적으로 약 30만실 이상으로 추정되는 오피스텔은 건축주가 최초에는 업무용으로 분양하여 부가가치세를 환급받지만, 현실적으로는 거의 대다수의 분양자나 임차인들이 주거용으로 사용하고 있는 실정입니다.

이에 국세청에서는 분양 후에 부가가치세 신고유무 등의 사업자등록이 유지되는지와 주민등록 전입여부 등을 종합적으로 판단하여 주거용으로 분류된다면 최초 분양 시에 환급된 부가가치세를 추징하게 되고, 1세대1주택비과세 적용이나 다주택자중과세 규정을 적용할 때 주택 수에 포함시켜 비과세 혜택이 배제됨은 물론 다른 주택 양도 시에 중과세를 받게 됩니다.

/노인환 한국·미국세무사