집에 하자가 생겼는데, 임대인이 그냥 쓰래요

주택 임대차 상담 중 가장 빈번한 유형은 보일러 고장, 누수, 화장실 막힘, 도배 등 임차 주택에서 발생한 하자에 관한 것이다.

보통 임차인이 불편을 호소하면, 임대인은 “뭘 이런 걸 다 임대인한테 고쳐 달래. 직접 고쳐 쓰세요.” 하거나 “고장 낸 사람이 고쳐 쓰세요”라고 답을 한다. 임차 주택의 하자는 누구 책임일까?

민법 제623조는 임대인에게 “사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정한다(수선의무). 수선의무는 ‘사용, 수익에 필요한 상태 유지’가 관건이다.

이에 대해 대법원은 “그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용?수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용?수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담”한다고 하여, 사소한 것과 임차 목적 달성에 필요한 것 두 가지로 나눈다.

그리고 “구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단”한다.

보일러는? 누수는? 도배는? 화장실은? 위 법조문과 판례를 안다 해도 바로 답이 나오진 않는다.

주택이니, 사람이 사는 데 중요하고 없으면 안 되거나 수리하는데 비용이 많이 든다면 임대인의 수선의무에 해당한다고 봐야 하고, 적은 비용으로 고쳐 쓸 수 있다면 임차인이 스스로 고쳐 써야 한다고 말해줄 수 있을 뿐이다.

집에 문제가 생기면 화부터 나기 마련이다. 하지만 대부분 하자 분쟁은 금액도 크지 않아 어차피 소송까지 가지 않을 문제이다. 무엇보다 중요한 건 상대방과 원만한 문제 해결이란 점을 잊지 말아야 한다.

/최영호 법무법인 모악 변호사