[최영호의 변호사처럼 생각하기] 주택의 계약갱신청구권에 대하여

전세로 거주자인 의뢰인은 계약 종료 기간이 다가오자 좀 더 넓은 집을 구해 이사하고자 한다. 그런데 집을 구하던 중 전세 매물이 줄어 맘에 드는 집을 구할 수 없었다. 의뢰인은 임대차보호법이 개정됐다고 하는데, 다시 맘을 바꿔 현 주택에서 계속 거주할 방법이 있는지 물어왔다.

올해 7월 31일 임대차 3법이 시행됐다. 계약갱신청구권, 전월세상한제, 임대차 신고제를 내용으로 한다. 이 중 핵심은 계약갱신청구권으로 「주택임대차보호법」 제6조의3 계약갱신 요구에 규정되어 있다. 임대인이거나 임차인이라면 꼭 한번 직접 주택임대차보호법을 찾아 읽어보도록 하자.

먼저 기존 제도를 설명하면, 2년의 계약 기간을 보장하고(4조), 합의가 되지 않을 경우 계약을 연장할 수 없었고, 계약 종료 전 6개월~1개월까지(20. 12. 10.부터 6개월~2개월 개정) 서로 계약에 대해 아무 말이 없으면 ‘묵시적 갱신’이 되는 것으로 보았다(6조).

6조의3 계약갱신청구권 조항이 신설됐다. 그 내용은 2년 계약이 종료되기 전 6개월~1개월(20. 12. 10.부터 6개월~2개월 개정) 사이에 임차인에게 갱신 청구권을 주었다. 임차인의 갱신 청구권을 행사하면 임대인은 법률에 규정된 사유에 해당하지 않으면 거절하지 못한다. 사유 중 가장 논란이 되는 것은 임대인(직계존속, 직계비속 포함)이 ‘목적 주택에 실제 거주하려는 경우’이고, 임대인이 직접 거주한다고 했지만, 만약 이를 다시 제3자에게 임대하였을 경우 임차인에게 손해배상 책임을 진다.

의뢰인의 경우로 돌아가 보자. 의뢰인이 갱신청구 기간 내에 임대인에게 갱신을 청구하였다면, 법 시행 전 2년 넘게 거주하였거나, 임대인에게 나간다고 이미 말을 꺼내 놓았어도, 갱신청구는 유효하다. 다만, 임대인에게 갱신 거절의 정당한 사유에 해당하는지를 살펴보아야 하는데, 이는 다음 회차에 적는 것으로 한다. /법무법인 모악 변호사