[최영호의 변호사처럼 생각하기] 임대차, 임차인이 임대료를 연체한다면

의뢰인은 상가 건물 임대인인데, 임차인이 현재 두 달째 월세를 내지 않고 있다고 했다. 의뢰인은 임대차보호법이 개정되어 10년 동안 임차인을 내보낼 수 없는데, 임차인이 월세를 내지 않아 불안하다며, 어떻게 해야 할지 물어왔다.

임대차계약은 임대인은 건물 사용과 점유 권한을 주고, 임차인은 임대료를 주는 것을 내용으로 하는 계약이다. 임대인은 건물이 사용 목적을 달성하지 못할 때, 임차인은 임대료를 안 낸 때, 자기의 의무를 다하지 못한 것으로 치명적인 채무불이행이 된다.

임대료 연체는 치명적인 채무불이행이기에 임차인을 보호하기 위한 임대차보호법도 임차인이 임대료를 연체하면 보호하지 못 할 수도 있다.

먼저 임대료 연체에 대한 법률 규정을 살펴보면, 2기의 차임액을 연체한 경우 민법은 임대인의 계약 해지권, 주택임대차보호법은 임차인의 갱신청구권 제외를 규정하고 있다. 상가임대차보호법은 “3기”의 차임액을 연체한 경우 임대인의 계약 해지권, 임차인에게 10년의 갱신청구권과 권리금 회수 기회 보호에서 제외되도록 규정하고 있다.

월세가 100만원이라고 가정하고, 월세 미납액이 주택은 200만원, 상가는 300만원이 될 경우, 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있고, 임차인의 계약 갱신청구를 거절할 수 있다.

과거 상가임대차보호법은 계약해지권을 규정하지 않아 민법에 따라 2기 미납 시 임대인에게 계약 해지권이 주어졌다. 하지만 2015년 상가임대차보호법 개정으로 계약해지 조항이 들어와 상가는 3기의 임대료를 연체한 경우 계약 해지가 가능하다.

의뢰인의 경우 상가이므로 월세 미납액이 3기에 이르러야 계약을 해지할 수 있으므로 임차인이 추가로 월세를 미납한다면 임차인은 임대차 계약 갱신을 청구할 수 없고, 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

특히 임차인의 경우 임대료를 미납할 경우 임대차보호법에 따른 보호를 받지 못할 수 있음에 주의해야 한다.