[최영호의 변호사처럼 생각하기] 임대인의 수선의무 2

의뢰인은 주택의 임대인이다. 기존 임차인은 아무런 말이 없었는데, 새로 들어온 임차인은 곰팡이로 인해 피해를 보았다며 손해 배상을 요구하고 있다. 의뢰인은 기존에는 아무런 문제가 없었기에, 임차인이 관리 탓이라며, 이 경우 임차인에게 어떻게 답변해야 하는지 물어왔다.

지난 칼럼에 밝혔듯이 가장 흔한 주택 하자 유형은 누수 또는 결로이고, 그로 인한 곰팡이 피해이다. 지난 번에는 임차인의 입장에서 적어보았다면 이번에는 임대인의 입장에서 적어본다.

보통 이러한 하자로 인한 손해가 수십만원에서 수백만원 사이로 소송을 통한 해결은 부적합하다. 그럼에도 원만하게 해결되지 않는 이유는 당사자가 예민하거나 모든 방법으로 화해해 보려했으나, 서로 감정의 골만 깊어진 경우 두 가지이다. 그럼 먼저 법리적으로 설명해 주어야 한다.

지난 칼럼에 적었듯이 임대인이 ‘사용 수익에 필요한 상태’를 유지할 수선의무를 부담한다. 판례는 “임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것”은 임차인이 “그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것”은 임대인의 의무라고 한다.

대부분 이런 설명은 불충분하기 마련이다. 딱 떨어지는 답변을 원하지만, 일단 직접 가서 보지 않아 그 정도를 알 수 없고, 곰팡이 원인에 대한 전문가가 아니며, 전문가라 하더라도 그 원인에 대해 집 자체의 하자와 임차인의 관리책임에 대해 판단이 다를 수 있다. 섣불리 답해주기 어렵다.

갈등은 심한데 소송의 가액이 적어 사법의 판단에 맡기기 적당하지 않은 경우가 많다. 어쩔 수 없이 대략적인 법리와 소송으로 갔을 때 비용과 임대인은 소송으로 갔을 때 임차인에 비해 불리하다고 설명하고, 합리적인 판단을 선택하도록 한다. 대부분 화해와 소송의 비용과 리스크를 따져보아 합리적으로 결정하는 것 같다. 사법을 통한 해결은 불완전하다. 원만한 해결을 바랄 뿐이다.