상가 소유자가 바뀌어 재계약을 맺었는데, 임대차 계약 10년 보장 기간은

의뢰인은 상가 세입자로 7년째 같은 건물에서 영업하고 있다. 최근 상가 소유자가 바뀌어 기존 임대차 기간 2년에 맞추어 재계약을 맺었다. 의뢰인은 상가 소유자가 바뀌어도 임대차 기간 10년이 보장돼 1년을 더 영업할 수 있는지 물어왔다. 또 상가 소유자가 바뀌었으니 새로운 계약을 맺었으니, 재계약 시점부터 10년을 더 영업할 수 있는지 물어왔다.

상가임대차보호법은 수백만이 넘는 세입자와 건물 소유자 사이를 규율하는 법률이다. 간단하게 몇 문장의 법문이 바뀌거나 새로 생겼지만, 사례는 다시 수백만이 만들어지고 있다. 간단한 질문 같아도 여러 고민이 들게 마련이다.

우선 상가 소유주가 바뀌었다고 계약갱신청구권이 없어지는 것은 아니다. 상가임대차보호법 제3조는 ‘임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’고 규정한다. 상가나 주택이 아니라면 변경된 소유자에게 기존 소유자와의 계약을 주장할 수 없지만, 변경된 소유자에게 기존 임대차 계약을 주장할 수 있는 것이 대항력이다. 그래서 당연히 기존 계약기간과 10년의 갱신청구권은 보장된다. 즉, 의뢰인의 경우 앞으로 3년 더 영업할 수 있다.

다음은 새로운 소유자와 다시 임대차 계약을 맺었으니, 그때부터 10년 동안 계약갱신 청구권이 보장되는지에 대한 질문이다.

우선 법문부터 살펴보자. 상가임대차보호법 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.’라고 규정하고 있다.

소유자, 임대인이 변경됐으니 새로 10년의 기간이 시작한다고 생각할 수도 있다. 하지만 대항력은 변경된 소유자가 기존 소유자의 지위를 승계하는 것으로 임대인이 변경되지 아니한 것과 동일한 효과이다. 계약갱신청구권은 전체 임대차기간 10년을 보장하는 것으로 소유자가 변경됐다고 하여 갱신청구권의 기산점이 바뀌지는 않는 것으로 보인다.

만약 의뢰인이 특약 등으로 갱신청구권 등을 따로 규정하지 않았다면, 의뢰인은 재계약으로부터 10년간 더 영업할 수는 없을 것으로 보인다.

/최영호 법무법인 모악 변호사