용을 그리려다 비늘만 그리다

이제 과거로 기록될 지난 정부의 부동산정책은 2017년 6월19일, 첫 대책을 시작으로 모두 26번의 규제일변도의 대책을 내놓았습니다.

그 근저에는 이미 100%를 초과한 주택공급율과 60%의 자가주택보유율의 간극인 40%의 다주택소유자가 주택가격상승의 원인이라 진단하고 신규공급을 늘려서 가격을 안정시키는 대신 다주택자에 대한 규제를 통해 공급을 증가시켜 시장이 선순환 되도록 하는데 방점을 찍게 됩니다.

그러나 부동산문제에서 자유로운 정권은 없었으며, 조세를 통해 시장에 개입하지 않은 정권도 없었으며 성공한 정권도 없었습니다.

그 원인을 살펴보면 부동산불패라는 괴물은 2005년 시행된 비사업용토지에 대한 60%의 중과세제도를 제외하고는 팩트라는 결과가 입증되었던 바, 부동산규제라는 정책은 시장의 상황이나 정권이 교체될 때마다 다시 완화되는 패턴이 반복되어 규제를 통한 부동산정책은 시장에 전혀 충격을 주지 못하고 오히려 강화된 조세로 인해 매물을 거둬들이는 잠김 효과(lock-in effect)를 유발시켜 부동산가격은 더 상승하는 악순환이 반복되게 됩니다.

지난 정부 출범당시의 상황으로 돌아보면 300만호 이상의 미분양주택과 104%의 주택보급율을 바탕으로 1세대1주택비과세의 강화와 다주택자에 대한 중과 및 담보대출의 강화를 통해 주택가격의 안정이 가능하다고 예측되었습니다.

그러나 공급확대의 이면에는 민간건설사가 수익성확대를 위해 중대형아파트의 공급을 중시한 결과 40%의 무주택자의 수요를 충족시킬 소형, 임대아파트는 공급이 증가하지 않는, 즉 공급측면의 기울기는 개선되지 않아 출발부터 근본적인 한계에 있었습니다.

지난 5월10일 현 정부의 출범과 동시에 도돌이표가 되어버린 지난정부 26번의 부동산정책은 일부 정책집행자들의 도덕적해이로 인해 시장의 신뢰를 상실했고, 국민을 착한사마리안으로 재단하고 윤리적으로 접근해 시장을 이기려고 했으며, 경기호황으로 인해 풍부해진 유동성을 흡수할 변곡점인 주택공급시기를 놓쳤다는 점에서 실패로 귀결되게 됩니다.

/노인환 한국세무사회 이사