주택임대차 갱신 요구권 행사 후 해지

의뢰인은 아파트 임대인이다. 1년 전, 임차인이 임대차 계약 갱신청구권을 행사해, 임대차 계약이 갱신됐다. 그런데 3개월 전 임차인은 새집을 샀다며, 임대차 계약을 해지를 통보했다. 의뢰인은 신규 임차인을 구해, 보증금을 내주려 했지만, 신규 임차인을 아직 구하지 못했다. 임차인은 계약 통보 후 3개월이 지났으니 보증금을 돌려달라고 했다. 의뢰인은 계약을 중도에 해지한 건 임차인인데, 신규 임차인을 구하기 전에 보증금을 돌려줄 의무가 있는지 질문했다.

일반적인 경우, 임차인이 임대차 계약을 중도에 해지한 경우에는, 임대인이 이를 들어줄 의무는 없고, 관행상 계약을 해지한 임차인이 복비를 지불한다. 보증금의 경우, 신규 임차인이 구해지면, 신규 임차인으로부터 받은 보증금을 현 임차인에게 주면 된다.

의뢰인의 질문을 받고, 통상적인 임대차 계약 중도 해지라 생각하고, 신규 임차인을 구하지 못했다면, 임차인에게 기다리라고 하고, 신규 임차인이 구해지면 보증금을 주면 그만이라고 설명하려 했다. 그런데 임차인이 3개월이 지났으니, 보증금 반환 의무가 있다고 한 게 마음에 걸렸다.

주택임대차보호법 제6조의3은 계약 갱신 요구권을 규정한다. 주택 임대차의 계약기간은 동 조항으로 인해 2+2년으로 된다. 그런데 해당 조항 제4항은 임대차 갱신 요구에 의해 갱신되는 임대차 계약의 해지는 주택임대차보호법 제6조의2 묵시적 갱신의 계약 해지 조항을 준용한다고 되어 있다. 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 해지 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하도록 규정하고 있다.

즉, 임차인의 임대차 갱신 요구권 행사 후, 임차인은 언제든 계약을 해지할 수 있으며, 해지 통지 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다.

주택임대차보호법이 자주 개정되다 보니, 개정된 법조문을 자세히 보지 않으면, 놓치는 경우가 발생할 수 있다. 안다고 넘어갈 게 아니라 매번 법조문을 확인해 실수를 줄일 수 있길 바랄 뿐이다.

/최영호 법무법인 모악 변호사