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1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우 양도소득세가 비과세 됩니다. 

즉,1세대와 1주택, 2년 이상이라는 세 가지 조건만 충족하면 세금을 안내도 된다는 의미입니다.

언뜻 보면 단순히 보이지만 현실적으로 이를 적용받기 위해서는 많은 변수가 숨어있기에 주의를 요합니다.

첫째로 ‘1세대’의 의미입니다.

1세대란 배우자와 생계를 같이 하는 가족집단을 말하며 그 판단기준은 주민등록등본을 통해서 이루어지나 단순히 주민등록만 분리한다고 해서 독립세대가 되는 것은 아닙니다.

세법상의 1세대가 되기 위해서는 배우자가 있거나 배우자가 없는 경우 연령이 30세 이상이거나 최저생계비 이상의 소득이 있어야 독립된 세대가 되는바, 1세대요건을 충족하지 못한 사람이 단순히 주민등록만 분리한 후 양도한다면 비과세 적용이 불가능합니다.

두 번째로 ‘2년 이상’ 보유하여야 합니다.

2년 이상의 보유기간은 단순히 매매거래를 통해 취득을 했다면 등기부등본상의 등기접수일을 기준으로 계산하면 됩니다.

그러나 상속, 아파트분양, 자기가 건설한 주택의 경우 보유기간 계산뿐만 아니라 일시적2주택자의 처분기한에도 영향을 끼치므로 그 취득시기의 판단에 신중을 요합니다.

즉, 분양받은 아파트의 경우 그 취득시기가 사용승인일, 입주일, 잔금청산일중 가장 빠른 날이 되므로 보유기간 계산에는 유리하지만 이사를 위해 일시적으로 2주택이 되는 경우 그 처분기한도 당겨져서 낭패를 볼 수도 있으며, 상속받은 주택의 취득일은 등기접수일이 아닌 사망일이며 자기가 건축한 경우 사용승인일이 취득시기가 되어서 보유기간 및 처분기한의 기산점이 됩니다.

세 번째로 ‘1주택’만 보유하고 있어야 합니다.

양도일 현재 1주택만 보유하고 있다면 그전에 다른 주택의 보유와 무관하게 비과세가 가능하며, 비록 양도일 현재 이사목적으로 취득하여 2주택인 경우에는 새로운 주택의 취득일로부터 3년이 내에 종전주택을 양도하는 경우 비과세되며, 상속으로 인해 2주택이 된 경우 상속당시 보유하던 본인주택을 양도하는 경우 상속주택과 무관하게 비과세가 가능합니다.

/노인환 한국·미국세무사