Trend news
2016년 주택시장은 수도권의 강세에 힘입어 전국평균 매매가는 상승했으나 연말들어 변곡점에 다다른 형국이다. 도내의 경우 수도권보다 먼저 진정세에 돌입했던 이유로 올해 큰 폭의 변동은 없었다. 다만 연이은 부동산 대책이 누적된 중·후반기 이후 매수심리가 위축되었다.올해 도내 주택시장은 전반적인 약보합 장세 속에 국지적 변동이 있었다. 먼저 분양시장에 대한 관심은 하반기까지 이어졌다. 청약 당첨이 바로 전매수익이라는 경험이 누적된 때문이다. 다만 대출규제나 전매규제 등이 잇따르면서 과열 분위기는 상당 폭 진정되었다.재고주택시장은 약보합세를 유지한 가운데 국지적 장세가 나타났다. 지역적 요지로 꼽히는 단지에서는 갭투자 등이 가세하며 시세상승이 있었고, 상대적 저평가 지역 역시 국지적 상승이 있었다. 지역별로는 전주 완산구와 익산지역이 상승했고 지난해부터 하락하고 있는 군산지역이 올해에도 크게 하락했다. 김제·남원지역 역시 하락했다.새해에도 도내 주택시장은 약보합에 머물 전망이다. 대출규제와 금리인상, 공급량이 부담되기 때문이다. 특별히 전매목적의 분양권 거래는 주의가 필요해 보인다. 각종 규제가 분양권 전매를 겨냥하고 있다는 점에서 수요자 역시 그간의 달려만 왔던 관성을 제어할 필요가 있다.옥계공인중개사
내년 주택시장에 대한 설문조사 결과, 매매가격은 약보합에 머물고 전세가격은 상승할 것이라는 전망이 많았다.부동산 114가 전국 912명을 대상으로 한 설문조사 결과에 따르면, 내년 집값에 대해 응답자의 46.27%가 보합을 전망했고 28.07%가 하락을 전망했다. 반면 전세가격에 대해서는 응답자의 44.63%가 상승을 전망했고 39.69%가 보합을 전망했다. 상승을 전망한 이유로는 ‘매수심리 위축으로 전세거주’라는 응답이 43%, ‘임대인의 월세선호’가 30.71%로 나타났다.이러한 설문 결과는 실제 집주인과 수요자의 행동방향을 예고하고 있다는 점에서 주목할 만하다. 집주인으로서는 향후 집값이 오를 거란 기대가 있어야 전세를 내놓을 텐데 집값 전망이 불안해짐에 따라 기존 전셋집마저도 월세로 전환시키겠다는 것이고, 반대로 수요자들은 이런 때일수록 더욱 전세에 머물겠다는 답변인 것이다.다만 이처럼 전세 수급에 대해 집주인과 수요자의 생각이 상반됨에도 불구하고 가격 변동 폭 자체는 크지 않을 것으로 보인다. 전세가격 수준이 이미 매매가격에 근접해 있어 전세만의 단독상승 여지가 작아졌고, 나아가 일부 입주물량이 몰리는 지역에서는 매매·전세가격의 동반하락도 발생할 수 있기 때문이다.옥계공인중개사 이상호
새해부터 비사업용 토지도 실제 보유한 기간만큼 장기보유특별공제 혜택을 받게 됐다. 취득의 기산일을 실제 취득한 날로 바꾼 소득세법 개정안이 지난 2일 국회를 통과했기 때문이다. 그동안은 아무리 오래전에 취득했더라도 비사업용이라면 2016년 1월1일 이후 기간만 공제 대상 이었다.현행 비사업용 토지에 대한 양도소득세는 지난해 부활시킨 중과세율과 장기보유특별공제 구조로 운영되고 있다. 즉 기본세율에 10%포인트를 가산한 16~48%의 중과세율을 적용하고, 대신 오래 보유했다면 차익의 10~30%를 차감해 주는 장기보유특별공제 혜택을 주도록 한 것이다.하지만 현행 장기보유특별공제는 그 공제대상 기간을 2016년1월1일 이후부터로만 한정함으로써 오히려 오래 보유했던 사람이 억울해지는 면이 발생했다. 나아가 보유인정기간이 3년 이상인 때부터 공제가 가능하다는 점에서 거래시점을 2019년 이후로 미루는 매물철회 현상도 발생시켰다.이번 개정으로 비사업용 토지라도 실제 보유한 기간만큼 장기보유특별공제를 받게 됐다. 그동안 세 부담으로 철회된 매물이 다시 시장에 나올 수 있는 여건이 마련된 것이다. 특별히 지금 매매를 진행 중이라면 잔금일을 새해 1월1일 이후로 미루는 게 절세방안이 된다.옥계공인중개사
전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 주택 전월세전환율 상한기준이 낮아졌다. 하지만 실질 효과는 미미해 보인다. 지난 11월30일 개정 주택임대차보호법이 시행되면서 주택 전월세전환율 상한기준이 낮아졌다. 종전 ‘기준금리의 4배’에서 ‘기준금리+3.5%포인트’로 바뀐 것이다. 현행 기준금리 1.25%를 적용하면 상한선이 5%에서 4.75%로 낮아졌다. 법대로만 본다면 월세 세입자들의 부담이 그만큼 줄어들게 되었다는 뜻이 된다.하지만 법 개정에도 불구하고 월세입자들이 체감할 만한 변화는 극히 미미해 보인다. 시장에서는 이를 단순히 상징적 기준 정도로만 받아들이고 있는 게 현실이기 때문이다. 실제 지난 10월 기준 전북지역 주택종합 전월세전환율은 8.3%로 기준보다 월등히 높은 것으로 집계됐고, 전국 평균 역시 6.6%로 집계돼 기준과의 격차를 여실히 보여주고 있다.이러한 격차는, 시장에서 작동하는 전월세금 산정방식이 법보다는 다수의 선례를 중시한다는데 원인이 있다. 즉 상한규제는 계약기간 중간에 전환하는 일부 변경계약만 규제하고 있다는 점에서 신규·재계약처럼 규제 없이 형성된 다수의 시장가격을 무시할 수 없는 여건인 것이다. 결국 일부 규제대상 조차도 시장 선례가 우선시될 전망이다.옥계공인중개사 이상호
보유 주택을 자녀에게 상속하지 않겠다는 노년가구가 늘고 있다. 상속 대신 집을 담보로 본인세대의 노후 생활비에 충당하겠다는 것이다.지난 30일 주택금융공사에 따르면, 60~84세 노년가구 중 25.2%가 보유주택을 자녀에게 상속하지 않겠다고 답한 것으로 집계됐다. 2008년 12.7%에 비해 2배가량 증가한 수치다. 이는 갈수록 노후기간이 길고 불안해지는데 수입원은 마땅치 않아, 결국 집을 다음세대에 상속하기 보다는 이를 담보로 본인세대의 생활비에 충당하기로 마음먹는 사례가 늘어났다는 의미이다.이러한 경향은 나이가 젊을수록 더 분명해지고 있다. 55~59세 연령에서는 보다 많은 39.1%가 상속하지 않겠다고 답해, 상대적으로 젊을 수록 노후에 대한 불안감도 더 크게 느끼고 있고 동시에 자녀에게 의지하지 않을 노후방안으로 주택담보 연금대출을 고려한다고 볼 수 있다.부모세대의 비상속 결정은 부족한 노후 유동자금 때문이다. 상당수가 자산의 대부분을 살고 있는 집에 집중시키고 있는 현실에서, 이를 제외한 잉여자금만으로는 늘어난 노후기간 생활비를 감당하기에 역부족이기 때문이다. 결국 평균수명의 증가 속에 노후준비의 취약과 자녀세대의 부양여력이 약해지는 현실을 고려할 때 비상속 경향은 앞으로도 가속화될 전망이다. 옥계공인중개사 이상호
재건축을 추진하는 단지에서 종종 안전진단 통과를 축하하는 안내문이 내걸리곤 한다. 안전전단을 통과했다는 것은 그만큼 해당 단지가 노후불량주택이 됐다는 의미이나, 사업을 추진하는 입장에서는 역으로 재건축 요건을 갖추었다는 뜻으로서 반긴 것이다.하지만 앞으로의 여건에서는 안전진단 통과가 축하보다는 심각한 고민의 대상이 될 수 있다. 호황기 때는 안전진단 통과가 바로 재건축을 통한 이윤창출로 직결되는 분위기였으나, 시장이 위축되면서 재건축 여건도 악화됐기 때문이다. 즉 해당 주택이 재건축을 해야 할 정도로 노후화됐으나 사업성 악화로 지지부진 불편하게 살아야 한다는 의미가 될 수 있는 것이다.건설사의 태도도 바뀌고 있다. 과거 호황기에는 사업에 참여하려는 업체도 많았고 참여방식도 손익을 나누어 가지는 지분제 방식을 선호했으나, 요즘에는 참여를 꺼리거나 참여하더라도 공사만 담당하는 도급제를 고수하고 있는 것이다. 나아가 과거 지분제로 계약한 단지까지도 도급제로의 전환을 요구하기도 하는 등 이전과는 확연히 다른 태도를 보이고 있다.지금의 재건축 여건은 위축된 분위기 속에 조합원이 모든 것을 책임져야 하는 방식으로 바뀌고 있다. 그만큼 수익에 대한 기대보다는 검증에 집중할 때라 할 수 있다.옥계공인중개사
토지를 평가하는 주요 기준으로 용도지역을 꼽을 수 있다. 겉으로 보이는 외관과 달리 향후 이를 어떤 용도로까지 이용할 수 있는가 그 잠재성을 판단할 수 있게 하기 때문이다.용도지역이란 각 토지의 용도에 일정한 규제를 둔 것으로, 전국의 모든 토지에 대하여 미리 할 수 있는 행위의 한계를 정해놓고 소유자로 하여금 그 범위 내에서만 사용하라고 제한을 둔 것이다.이러한 용도지역은 크게 도시·관리·농림·자연환경보전지역으로 구분할 수 있다. 도시지역은 사람들이 많이 모이는 만큼 개발을 폭넓게 허용하는 지역이고, 관리지역은 어느 정도의 개발이나 때로는 보전을 동시에 지향하는 지역이다. 농림·자연환경보전지역은 농림업이나 자연환경을 위해 보전을 지향하는 지역이다.이같은 구분은 개발과 보전 사이에서 미리 각 토지의 이용 한계를 정해놓은 것이라고도 해석할 수 있어 잠재가치 평가의 주요 지표가 되고 있다. 따라서 같은 농지라 할지라도 어떤 용도지역에 속했나에 따라 평가가 달라지는 것이고, 나아가 자연환경보전지역에 속한 대지보다는 관리지역에 속한 농지가 더 높게 평가될 수 있는 것이다.토지는 현재의 외관보다는 잠재가치를 보고 평가해야 한다. 용도지역에 대한 이해가 이를 평가할 수 있는 지표가 될 수 있다.옥계공인중개사 이상호
전주와 군산이 미분양관리지역으로 지정됐다. 주택 미분양 위험이 커지고 있으므로 당분간 새 아파트 공급을 어렵도록 관리하겠다는 것이다.지난 3일 주택도시보증공사(HUG)는 전주와 군산을 포함한 전국 26개 지역을 미분양관리지역으로 지정했다. 미분양관리지역은 최근 미분양이 크게 증가하였거나 신규 인허가가 급증한 지역에 지정한다.관리지역으로 지정되면 시행사는 토지매입 때부터 HUG로부터 분양보증예비심사를 받아야 한다. 만약 이를 누락하면 분양보증을 해 주지 않겠다는 것이고 이는 분양사업 자체를 불가하게 할 수 있다. 결국 정부가 부지마련 때부터 개입하여 신규공급을 제한하겠다는 의도인 것이다.관리지역 지정은 소비자에게도 상당한 경각심을 주고 있다. 그동안도 미분양 정보가 발표돼 왔으나 소비자의 체감도는 낮았는데 이번 지역 지정 방식은 체감강도를 크게 높였다 할 수 있다.다만 지역 전체가 미분양지역으로 낙인될 수 있다는 점은 우려된다. 일부 단지의 악성 미분양이 그 지역 전체를 재차 관리대상지역으로 지정시킬 수 있어 이러한 낙인이 유망단지까지도 고전하게 할 수 있다.이번 미분양관리지역 지정은 그간의 공격적 분양·청약에 대한 위험경고라 할 수 있다. 그만큼 냉정한 판단이 필요하다 할 수 있다.옥계공인중개사
공인중개사 시험에 응시하는 연령층이 해마다 낮아지고 있다. 과거 퇴직 후 제2의 직장을 준비하는 중년들이 많았다면 이제는 젊어서부터 미리 준비하거나 첫 직장으로서 바로 창업을 노리는 응시자가 크게 늘어난 결과이다.국토교통부에 따르면 올해 공인중개사 응시인원은 19만1508명으로 지난해에 비해 무려 4만1228명 증가한 것으로 집계됐다. 연령대별로는 20대가 2만1936명으로 지난해에 비해 57.5% 급증했고, 30대는 5만8665명으로 32.1% 증가했다. 반면 40~50대는 각각 24%, 18.1% 증가에 그쳤다. 전체 증가율이 27.4%라는 점에서 젊은 층이 증가를 주도한 것이다.젊은 응시자 증가는 최근 부동산에 대한 관심이 젊은 층으로 확산되고 있는 것과 무관치 않다. 이들이 증가하면서 단순한 투자 관심 수준을 넘어 본격적인 직업으로까지 염두에 두고 있는 것이다.현업 여건도 젊은 층 강세 영역이 점차 확대되는 분위기다. 주로 SNS 기반의 관계 마케팅 분야가 그러한데, 초기 원룸이나 오피스텔 같은 제한적 분야에서 이뤄지던 거래가 요즘에는 아파트나 상가, 토지 분야로까지 영역을 넓혀가고 있다.젊은 층의 응시는 해마다 늘고 있다. 조만간 30대가 주가 될 날도 머지않아 보인다. 옥계공인중개사
부동산 거래에서 약속한 날보다 미리 중도금을 송금하는 경우가 있다. 주로 반드시 구입해야 하거나 시세상승이 예상될 때 이뤄지는데, 이는 매도인의 계약해지를 막기 위한 유용한 방법이 된다.부동산 거래는 계약금이 지급 된 후라도 일정손실을 감수하다면 일방에 의한 해제가 가능하다. 즉 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 상환함으로써 상대방 의사와 관계없이 해제를 할 수 있는 것이다.다만 이같은 해제는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 시기가 제한돼 있다. 실무에서는 중도금이 지급되면 이러한 해제를 할 수 없도록 약정하고 있다.분쟁은 약속한 날보다 미리 중도금을 보낸 경우에서 발생한다. 해제를 원하는 매도인은 약속한 지급기일이 도래하지 않았으니 그때까지는 배액상환하고 해제할 수 있다는 주장이고, 매수인은 이미 중도금을 지급했으니 해제할 수 없다는 주장이다.이에 대해 법원은 이행기 약정이 있는 경우라도 특별한 사정이 없는 한 그 전에 착수할 수 있다고 판단했다. 통상 이행기는 채무자를 위한 기간이라 추정할 수 있고 또 채무자가 미리 변제하는 행위 역시 적법하다는 판단인 것이다.따라서 매도인의 변심이 우려되는 계약이라면 미리 중도금을 보내는 것도 유용한 방법이라 할 수 있다.옥계공인중개사
공동주택의 노후화가 사회문제로 떠오르는 가운데, 이들의 재산가치 역시 재건축 사업성 여부에 따라 달리 평가되고 있다. 노후 공동주택의 가장 큰 위험은 해당 단지 전체의 집단 슬럼화에 있다. 노후화가 진행될수록 악화된 주거환경을 탈피하기 위한 기존 입주민들의 이탈이 반복되고 결국 정도가 심각해지면 저소득층으로의 대체나 빈집 증가 등 단지 전체의 슬럼화를 피할 수 없게 된다.다만 그동안의 노후 공동주택이 이같은 위험을 벗어났던 이유는 부담 없는 재건축이 가능했기 때문이다. 그간 노후화 한계가 먼저 왔던 공동주택들은 대부분 저층구조라 고층으로의 재건축이 가능했고, 이는 늘어난 주택으로 하여금 사업비를 충당토록 하는 부담 없는 재건축 여건을 제공했다.문제는 앞으로 한계에 직면할 중·고층 공동주택에 있다. 이들은 용적률에 여유가 없는 이유로 재건축을 통한 세대수 늘리기가 어려워졌기 때문이다. 결국 온전히 자신의 비용을 들여 재건축을 하거나, 소극적인 리모델링, 그도 아니면 집단 슬럼화의 위기에 처하게 된 것이다.현재 노후 공동주택 문제를 주민 스스로가 해결할 수 있는 방안은 재건축이 거의 유일하다. 따라서 향후 이들의 재산가치 역시 재건축 사업성 여부에 따라 크게 엇갈릴 전망이다. 옥계공인중개사
도내 주택수요가 전세로 치우치고 있다. 전세가격이 거의 매매가격에 근접할 정도로 만만치 않은 상황임에도 불구하고 계속 전세를 희망하고 있는 것이다.이러한 경향은 과거 자금이 부족하여 전세를 찾던 것과는 근본적으로 다른 배경에서 기인하고 있다. 매매·전세간 가격격차가 줄어들어 충분히 주택을 구입할 여력이 있음에도 불구하고, 최근 시장 지표들이 향후 집값을 불안하게 예고함에 따라 당분간 관망하겠다는 심리로 전세를 찾고 있는 것이다.이러한 분위기는 현장 거래동향에도 어김없이 반영되고 있다. 최근 도내 주택거래동향은 매매가격은 약보합세, 전세가격은 강세, 거래량은 감소 현상을 보이고 있는데, 이는 주택수요 전반이 움츠러들면서 이사를 해야 한다면 전세를 1순위로 고려했음을 보여주고 있다.문제는 전세가격이 경매위험수위를 넘나드는 상황에서도 여전히 전세를 선택하고 있다는 점에 있다. 일부지역의 경우 매매가격의 90%를 훌쩍 넘는 전세가에도 불구하고 이를 감수하는 선택을 하고 있는 것이다.매매 대신 전세를 선택한 이유가 집값 하락위험에 대비한 원금 방어에 있었다면, 이제는 전셋집의 다른 위험인 보증금 미회수 위험에 대해서도 신중히 고려해야만 하는 전세가격 수준에 도달했다고 할 수 있다.옥계공인중개사 이상호
부동산 임대차에서 실제 사용하지 않은 기간에 대해서도 월세 의무가 발생할까? 먼저 임대차 계약기간 중간이라면 임차인은 해당 부동산을 사용했는지 여부와 관계없이 월세를 부담해야 한다. 임대차는 한번 계약을 맺으면 쌍방모두 계약기간에 구속되는 것이고 또 일방이 임의해제 할 수도 없는 성질이라, 단순히 임차 부동산을 먼저 비웠다하여 그만큼의 월세 의무도 사라지는 것은 아닌 것이다.문제는 계약기간이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금 반환을 미루고 있고, 임차인 역시 자구책으로 해당 임차물을 반환하지 않은 경우에서 발생하곤 한다.차후 보증금 반환 때, 임대인은 그간의 월세 상당액을 차감하려 할 것이나 임차인은 임대인 잘못으로 생긴 문제에 대해 월세까지 부담하는 것은 부당하다고 주장할 수 있기 때문이다.이때 월세를 부담할지 여부는 임차인이 실제 사용·수익했는지 여부에 따라 달라진다. 즉 계약기간이 종료되어 이사까지 했으나 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 열쇠만 반환하지 않은 경우라면 이때는 사용·수익 없는 단순 점유로 보아 월세지급 의무도 없다고 할 수 있다.반면 해당 부동산에서 본래의 계약목적대로 계속 사용·수익하여 왔다면 임차인은 사용한 기간만큼의 월세를 부담해야 하는 것이다.옥계공인중개사
부동산 거래에서 매도인의 양도소득세를 매수인이 부담하도록 하거나 다운계약을 약정하는 사례가 간혹 있다. 주로 매도인이 주도권을 가진 거래에서 등장하곤 하는데 상황별 유·무효 여부에 주의할 필요가 있다.먼저 매도인의 양도소득세를 매수인이 부담하도록 하는 약정은 기본적으로 유효하다. 법원은 사인간의 계약은 법에 저촉되지 않는 한 그 내용에 자유를 보장해야 하는 성질인데, 이러한 조세전가 약정 또한 특별히 강행규정을 위반하는 등의 법률 위반이 아니므로 존중해야 한다는 판단이다.문제는 다운계약과 같은 조세포탈 약정에 있다. 다수 판례는 조세포탈 취지의 다운계약 약정은 강행규정 위반으로 무효가 되는 것이며, 나아가 일방이 실제가격으로 신고하여 추가부담 등이 발생하는 경우라도 애초의 다운계약 약정을 위반했다는 이유로 그에게 책임을 물을 수 없다고 했다.복합사례로 조세전가 약정과 더불어 다운계약 약정이 동반하는 사례가 있다. 즉 매도인의 양도관련 조세 일체를 매수인이 부담하기로 하되 거래신고는 실제보다 낮은 금액으로 하자는 약정인데, 이때 조세 탈루 목적의 다운계약 약정은 무효가 되는 것이나 조세전가 약정에 대해서만큼은 세 부담의 주체를 정한 것으로 보아 여전히 유효하다는 판례가 다수이다. 옥계공인중개사
아파트 분양권 거래가 주춤해지면서 분양권 상태로의 매각과 잔금 후 매각을 두고 고민하는 사례가 많아졌다. 어떤 상태로 매각하느냐에 따라 양도소득세가 크게 달라지기 때문이다.양도세가 달라지는 근본적 이유는 분양권은 단지 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’일 뿐 부동산(주택) 자체가 아니라는 점에 있다. 따라서 아파트 분양권을 가지고 있다 하여 바로 주택 보유자가 되는 것이 아니고, 주택에 적용하는 1세대1주택 양도세 비과세 대상이 되는 것도 아닌 것이다.건물이 준공되어 잔금을 납부하면 비로소 분양권이 아닌 부동산 보유자가 된다. 이때를 기점으로 비로소 주택에 적용하는 세율을 적용할 수 있는 것이고 1세대1주택 양도세 비과세도 가능하게 된다.주의할 점은 분양권 보유기간은 주택 보유기간에 합산하지 않는다는데 있다. 예컨대 분양권 상태로 1년을 보유하고 잔금을 치루고 1년 더 보유한 경우, 자칫 2년 보유로 착각할 수 있겠으나 세법에서는 주택으로 바뀐 이후 1년만을 주택 보유기간으로 보아 적용세율에 큰 차이가 발생할 수 있다. 옥계공인중개사
경매로 취득한 토지에 수목에 있는 경우 낙찰 후 수목 소유권을 두고 다투는 경우가 많다. 낙찰자는 수목 역시 토지의 일부로서 낙찰자 소유자는 주장이고 상대방은 별개라는 주장이다.일반적으로 토지에 식재된 수목은 토지의 부합물로 취급하게 된다. 토지를 구성하는 일부분이라는 것이다. 따라서 경매로 토지 소유권이 바뀌면 그 부합물인 수목 역시 낙찰자에게 귀속되곤 한다. 다만 특별히 입목등기 등의 공시조치를 해 놓았다면 이때는 토지와 별개가 되어 낙찰자에게 귀속되지 않는다.분쟁사례는 주로 제3자가 수목의 소유권을 주장하는 경우인데, 이때는 제3자가 적법한 권원을 가지고 식재했는지 여부가 소유권 판단의 기준이 된다. 임차권 등 적법한 토지사용권한을 가지고 수목을 식재했다면 경매 후에도 여전히 토지와 별개가 되는 것이고, 권원 없는 무단식재였다면 이때의 수목은 토지에 부합되어 최종 토지소유자인 낙찰자에게 넘어간다.한편 법원은 농작물에 대해서만큼은 이러한 부합 논리를 적용하지 않고 있다. 남의 땅에 무단으로 경작한 농작물일지라도 그 소유권은 경작자에게 있다는 입장인데, 농작물의 경우 재배기간이 수개월에 불구하고 경작자의 부단한 관리가 필요하다는 점에서 무단일지라도 경작자의 소유를 인정하고 있다.옥계공인중개사
임대인은 나대지를 빌려주고 임차인이 건물을 지어 임대차하다가 계약 기간이 종료되면 건물을 철거하거나 건물 소유권을 무상으로 임대인에게 귀속시키는 약정을 했다면 이는 유효할까?특별한 사정이 없으면 이러한 약정은 무효가 된다.민법에서는 건물 등을 소유할 목적으로 하는 토지 임차인에게 지상물매수청구권을 인정하고 있는데, 이는 계약 기간 종료 때 임차인이 계약 갱신을 요구 할 수 있도록 하고 만약 임대인이 이를 거절하는 경우 임차인은 임대인에게 지상 물을 사달라고 요구할 수 있도록 하는 규정이다.임대인으로서는 자칫 불필요한 건물을 매수해야 할 수도 있는 법리이다.나아가 사전에 이러한 청구권을 포기하는 취지의 약정을 맺었다 할지라도 이 약정 역시 무효가 될 가능성이 크다. 임차인의 지상물매수청구권은 강행규정이라 사례의 경우처럼 당사자 간의 배제 합의가 있었다 할지라도 원칙적으로 그 적용을 배제할 수 없다.다만 이런 포기약정이 임차인에게 불리한 것만은 아니라면 예외적으로 인정되기도 한다.예컨대 시세보다 저렴한 조건이거나 장기계약과 같이 계약체결의 경위나 제반 사정 전반을 고려할 때 실질적으로 임차인에게 불리하기만 한 것이 아니라면 포기약정도 예외적으로 인정된다. /옥계공인중개사
고령층 1~2인 가구가 빠르게 늘어나면서 살던 면적을 줄인 중소형 거주비율이 늘어난 것으로 조사됐다.한국감정원이 지난 23일 발표한 내용에 따르면, 1~2인 가구 비율은 2000년 34.7%에서 2016년 54.7%로 늘어 전체 가구 수의 절반을 넘어선 것으로 나타났다. 특히 이중 가구주 나이가 55세 이상인 비율이 50.9%로 나타나 고령층 1~2인 가구 증가가 전체 1~2인 가구 증가를 주도한 것으로 조사됐다.이러한 고령층 1~2인 가구 증가는 중소형 주택 거주비율을 늘리는 데 일조하고 있다. 통계청 추계에 따르면, 1~2인 가구 중 가구주 나이가 35~54세인 경우 이사 후 주택 면적을 늘리는 경향이 있고 55세 이상에서는 면적을 줄이는 경향이 있는 것으로 나타는데, 고령층 1~2인 가구가 빠르게 증가하면서 면적을 줄여가는 형태의 중소형 주택 거주비율이 늘어나게 됐다.이는 55세 이후부터 본격적인 은퇴나 자녀의 분가가 이뤄짐에 따라 거주면적 역시 그에 맞게 줄여가는 것이라는 해석이다.지금의 1~2인 가구 증가세는 젊은 층 가구의 증가라기보다는 고령층 가구의 증가에 기인한 면이 크다. 앞으로도 이를 지속시킬 인구구조라는 면에서 중소형 주택 거주비율은 계속 늘어날 전망이다.옥계공인중개사 이상호
임차인 사정으로 전세기간 중간에 이사해야 하는 경우가 있다. 이때 새로운 임차인을 들이기 위한 중개보수를 두고 집주인과 나가려는 임차인간 다툼이 생기기도 한다. 중개보수에 대한 법 규정대로라면 집주인이 부담해야 하지만 현실관행은 계약기간을 못 지킨 임차인이 부담하고 있기 때문이다.먼저 중개보수에 대한 법 규정부터 살피면, 중개보수는 계약 당사자가 부담하도록 돼 있다. 따라서 새로운 전세계약에 대해서도 계약 당사자인 집주인이 부담하는 게 맞는 것이다.문제는 기간을 못 지킨 임차인 때문에 집주인이 새로운 중개보수까지 부담하면서 해지에 응하지는 않는다는데 있다. 따라서 집주인은 손해만 나는 중도해지 대신 이 역시 지켜야 하는 법인 계약 만기를 준수하라고 하면 그만인 것이다.결국 중도에 나가려 하는 임차인으로서는 중개보수에 대한 주장보다는 중도해지에 대하여 집주인의 동의를 받는 게 급선무인 것이다.현실 관행은 이러한 관계를 절충하면서 자리 잡았다고 할 수 있다. 나가려는 임차인은 중개보수를 부담하는 선에서 현재의 계약에서 벗어나게 되고, 집주인은 별도의 부담 없이 현재와 같은 임대차 상태를 유지시킬 수 있다는 절충이 이루어져 지금의 익숙한 관행으로 자리 잡았다고 할 수 있다. 옥계공인중개사
지난달 28일 정부는 ‘2016년 세법 개정안’을 발표했다. 부동산 분야에서는 비사업용 토지에 대한 장기보유특별공제 기산일 변경과 소규모 주택임대소득에 대한 비과세 기한 연장이 주된 안건으로 포함됐다.먼저 비사업용 토지에 대한 장기보유특별공제 기산일은, 현행 일괄 2016년 1월 1일로 적용하는 것을 각 토지마다의 실제 취득일로 바꾸자는 안이다. 최소 3년이 지나야 장기보유 공제가 가능하다는 점에서 현행 기산일 기준으로는 모든 비사업용 토지가 2019년이 되어야 비로소 공제가 가능한 상태이다. 실제 취득일로부터 보유기간을 인정한다면 조세부담으로 미룰 수밖에 없었던 토지거래에 숨통을 틔워줄 전망이다.소규모 주택임대소득에 대한 비과세는, 현행 2016년 소득까지만 비과세하기로 한 것을 2018년 소득까지 2년 더 연장하자는 안이다. 이는 그동안 시행중인 제도의 연장이라 시장에는 별다른 영향이 없을 전망이다. 다만 지금의 임대사업 환경이 계속 유지된다는 면에서 저금리의 대안으로 소형주택 임대사업을 모색하는 수요는 한동안 계속될 전망이다.이번 세법개정안은 국회 논의를 앞두고 있다. 당장 비과세 기한 연장 안에 대하여 야당의 반발이 있는 만큼 앞으로의 추이를 예의 주시할 필요가 있다. 옥계공인중개사
전북 최대도시 전주...인구절벽 현실화
외국인 계절근로자 제도 개선, 농촌 일손 숨통 틔나
고산정수장, 고도처리시설 도입 제외…전북 물 공급 이대로 괜찮나
전북개발공사, 도내 대학 건축공학과 학생 대상 현장견학
JB금융그룹, 66명 신입직원 대상 통합연수 실시
전북농협, 김장철 맞이 한돈 소비촉진 시식회
전북특별자치도 마을기업 117개소 한자리...2024 희망한마당 성료
국내 첫 재생유기농업 모델 개발... 농진청·상하농원·고창군 맞손
경기부터 살린다…한은 예상깨고 기준금리 0.25%p 연속 인하(종합)
