임차보증금에서 월세 공제 주장할 수 있나

저는 임차보증금 500만원, 월세 30만원으로 주택을 임차하여 거주하는데, 생활이 어려워 월세를 연체하자 임대인이 월세를 청구하면서 월세를 내지 못하면 임차주택을 비워달라고 합니다. 제가 임차보증금 500만원으로 연체된 월세에 충당할 것을 주장할 수는 없는지요? 임차보증금의 법적 성질에 관하여 판례는 "부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다."라고 하였습니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결). 그리고 임차인이 월세를 지급하는 대신 보증금에서 공제하라고 할 수 있는지에 관하여 판례는 "임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다."라고 하였습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결). 또한 "임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도 할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도 되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다."라고 하였습니다(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결). 따라서 귀하가 연체된 월세를 보증금에서 공제하라고 항변할 수는 없을 것이며, 비록 보증금이 남아 있다고 하여도 월세 연체액이 2개월분의 월세액에 달하는 때에는 임대인이 귀하와의 위 임대차계약을 일방적으로 해지하고 위 주택의 명도를 청구할 수 있을 것으로 보입니다. /대한법률구조공단 전주지부 제공 (문의: 국번없이 132)

오피니언
기타
2012.01.11 23:02

보험금청구권의 소멸시효

보험약관에서 "회사는 손해발생 통지 및 보험약관 제22조의 보험금 청구서류를 접수한 때에는 접수증을 교부하고 그 서류를 접수한 날로부터 3일 이내에 지급하여 드립니다"라고 정하고 있는 경우 보험금청구권의 소멸시효는 언제부터 기산이 되는지요?특별한 다른 사정이 없는 한 원칙적으로 보험금액청구권의 소멸시효는 보험사고가 발생한 때로부터 진행한다고 해석해야 할 것입니다. 다만 보험사고가 발생한 것인지의 여부가 객관적으로 분명하지 아니하여 보험금청구권자가 과실 없이 보험사고의 발생을 알 수 없었던 경우에도 보험사고가 발생한 때로부터 보험금청구권의 소멸시효가 진행한다고 해석하는 것은 보험금청구권자에게 너무 가혹하여 사회정의와 형평의 이념에 반할 뿐만 아니라 소멸시효제도의 존재이유에 부합된다고 볼 수도 없으므로 이와 같이 객관적으로 보아 보험사고가 발생한 사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우에는 보험금청구권자가 보험사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 보험금액청구권의 소멸시효가 진행한다고 하는 것이 판례의 태도입니다. 다만 보험약관에서 보험금 지급유예기간을 정하고 있는 경우 위 보험금청구권의 소멸시효 기산점이 달라지는지가 문제됩니다. 이러한 보험약관이 있는 경우 상법 제658조(보험금액의 지급)에서도 규정하고 있기 때문에 보험금청구권의 소멸시효가 지급유예기간이 경과한 날로부터 진행하는 것이라고 볼 수도 있을 것입니다. 그러나 이러한 경우 판례는 "보험약관 및 위와 같은 상법의 규정에도 불구하고 보험약관상의 '서류를 접수한 날로부터 3일'이 지나서 소멸시효가 진행한다고 볼 수는 없다"라고 하였습니다(대법원 2005. 12. 23. 선고 2005다59383, 59390 판결). 따라서 위와 같은 보험약관이 존재한다고 하더라도 보험금청구권의 소멸시효 기산점은 보험사고가 발생하거나 보험사고가 발생하였는지가 객관적으로 불명확한 경우에는 보험사고가 발생한 사실을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 소멸시효가 진행한다고 볼 수 있을 것입니다./대한법률구조공단 전주지부 제공 (문의: 국번없이 132)

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기고
2011.12.28 23:02

약식명령에 불복할 경우 그 방법

저는 귀가하던 중 甲과 乙이 싸움하는 것을 보고 이를 말렸으나 甲이 저에게 폭행당했다며 고소하여 경찰서에서 조사를 받았습니다. 그런데 며칠 전 법원으로부터 그 일로 인하여 벌금 10만원에 처한다는 내용의 약식명령을 받았습니다. 저는 甲과 乙간의 싸움을 말린 것 밖에 없는데 도대체 '약식명령'이란 무엇인지요?약식명령이란 약식절차에 의해 벌금과료 또는 몰수를 과하는 재판을 말하는데, 약식절차는 공판절차 없이 서면심리만으로 진행되는 간이한 형사절차입니다. 이러한 약식명령은 형사재판의 신속을 기하여 공개재판에 따른 피고인의 심리적사회적 부담을 덜어준다는 점에 그 의의가 있는바, 이 약식명령이 부당하다고 생각하여 불복하고자 하는 경우에 그 구제방법으로는 정식재판청구권(正式裁判請求權)이 인정되어 있습니다. 「형사소송법」제453조에 의하면 검사 또는 피고인은 약식명령의 고지를 받은 날로부터 7일 이내에 정식재판의 청구를 할 수 있고, 정식재판의 청구는 약식명령을 한 법원에 서면으로 제출하여야 하며, 제1심 판결선고 전까지 취하할 수 있습니다. 그리고 약식명령은 정식재판의 청구에 의한 판결이 있는 때에는 그 효력을 잃고, 정식재판의 청구기간이 경과하거나 그 청구의 취하 또는 청구기각의 결정이 확정한 때에는 확정판결과 동일한 효력이 있습니다(형사소송법 제456조, 제457조). 위 사안의 경우 귀하는 잘못이 없음을 이유로 약식명령에 불복하려고 하는 것으로 보이는데 이 때에는 약식명령등본을 송달받은 날로부터 7일 이내에 약식명령을 한 법원에 서면(정식재판청구서)으로 정식재판을 청구하여야 합니다. 정식재판의 청구가 법령상의 방식에 위반하거나 청구권의 소멸 후인 것이 명백한 때에는 결정으로 기각하는데, 이 결정에 대해서는 즉시항고를 할 수 있습니다(형사소송법 제455조). 정식재판청구가 적법한 때에는 일반적인 형사재판절차인 공판절차에 의하여 심판하게 됩니다. 또한 피고인이 정식재판을 청구한 사건에 대하여는 약식명령의 형보다 중한 형을 선고하지 못합니다(형사소송법 제457의2)./대한법률구조공단 전주지부 제공 (문의: 국번없이 132)

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2011.12.20 23:02

주택임대차보증금의 증액제한규정

저는 주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하여 2년의 계약기간이 만료되었습니다. 그런데 집주인은 위 주택의 보증금을 500만원 증액해주어야 재계약을 체결해주겠다고 합니다. 이 경우「주택임대차보호법」상의 증액제한규정이 적용될 수 없는지요? 「주택임대차보호법」제7조는 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 차임, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제2조 제1항은 "법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다."라고 규정하고, 같은 법 시행령 제2조 제2항에 의하면 "제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다."라고 규정하고 있습니다. 그런데 재계약의 경우에도 위와 같은 보증금 증액제한규정이 적용되는지 문제됩니다. 이에 관하여 판례는 "주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 그 후의 사정변경으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있으므로, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다."라고 하였습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결, 2002. 6. 28. 선고, 2002다23482 판결). 따라서 위 사안과 같이 재계약을 하는 경우에는 증액제한규정의 적용을 받지 않는다 할 것이므로 귀하는 집주인과 협의하여 전세보증금증액의 한도를 조정해볼 수밖에 없을 듯합니다.계약기간이 만료된 후 재계약을 체결하는 경우에는 위와 같은 제한을 받지 않을 것으로 보입니다. /대한법률구조공단 전주지부 제공 (문의: 국번없이 132)

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2011.12.13 23:02

임차기간 만료 후 대항력 유지방법

문 - 저는 甲 소유의 주택을 전세보증금 3,000만원에 2년 간 임차하기로 계약하고 입주와 주민등록전입신고를 하였으며 확정일자도 받아두었습니다. 그런데 계약만료 2개월 전쯤 직장근무지가 변경되어 저만 전보된 근무처로 주민등록을 옮기고 계약기간이 만료되면 처와 아이들을 데리고 오려고 하였으나, 계약기간이 만료되어도 임대인은 재임대가 되어야 보증금을 반환해줄 수 있다고 하여 대항력 등의 유지를 위해 어쩔 수 없이 가족들과 별거 아닌 별거생활을 하고 있습니다. 이 경우 좋은 방법이 없는지요？ 답 -「주택임대차보호법」제3조의3은 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임대인의 동의나 협력 없이 단독으로 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 또는 시·군 법원에 주택임차권등기명령을 신청하여 주택임차권등기가 마쳐지면 그 등기와 동시에 대항력과 우선변제권을 취득하도록 하고, 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득하였던 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며 주택임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 규정하고 있습니다.따라서 위 임대차계약기간의 만료 1개월 전까지 계약해지통보를 하고 그 기간이 만료되었다면 귀하는 임대인 甲의 동의나 협력 없이 단독으로 부동산소재지 관할법원에 주택임차권등기명령을 신청할 수 있고, 그 등기를 경료 하였다면 다른 가족들의 주민등록을 귀하가 거주하는 곳으로 이전하여도 귀하가 종전에 취득한 주택임차인으로서의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다 하겠습니다. 참고로귀하가 주택임차권등기를 하고 이사할 경우에는 이사로 인하여 변경된 주소로 등기명의인 표시변경등기를 하여 두면 경매개시 될 경우 이해관계인에 대한 통지 등을 변경된 주소에서 받아볼 수 있을 것입니다./대한법률구조공단 전주지부 제공 (문의: 국번없이 132)

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2011.12.06 23:02

원인 채권 소멸 가압류 취소 방법

저는 甲으로부터 이자를 월 2푼으로 하여 300만원을 빌렸으나 그 돈을 제 때에 갚지 못하자 甲은 제 소유의 대지 및 주택을 가압류하였습니다. 그 후 빌린 돈의 원금과 이자를 모두 갚고서 가압류등기의 말소를 요구하였더니 甲은 터무니없이 많은 돈을 요구하며 응하지 않고 있습니다. 이 경우 위 가압류등기를 말소할 수 있는 방법은 무엇인지요? 가압류는 금권채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 확정판결 등을 받기 전에 미리 채무자의 재산을 보전시켜, 훗날 확정판결 등을 받은 후 그 집행을 쉽게 하기 위한 보전절차입니다. 이러한 가압류는「민사집행법」제280조 제1항에 따라 채무자를 소환하여 심리하지 않고도 채권자가 제출한 소명자료에 의한 최소한의 심리를 거쳐 가압류결정을 할 수 있는 것이므로, 채무자로서는 이러한 가압류로 인하여 재산권행사에 여러 가지 제한을 받게 되어 큰 손해가 발생할 수도 있기 때문에 법은 채무자의 이익보호를 위한 구제절차를 두고 있습니다. 위 사안과 같은 경우에 대한 구제절차로는, 첫째 가압류신청 내지 가압류의 당부를 변론에 의하여 재심사하도록 하는 가압류에 대한 이의절차가 있으며(민사집행법 제283조), 둘째 가압류의 당부와 관계없이 현재는 가압류를 유지할 필요가 없게 된 사유가 있음을 이유로 그 취소를 구할 수 있는 가압류취소절차가 있습니다(같은 법 제288조). 판례도 가압류의 피보전권리가 변제로 소멸된 경우에는 민사소송법 제706조(현행 민사집행법 제288조) 제1항에 정한 사정변경에 의한 가압류취소사유가 되고, 가압류를 그 피보전권리와 다른 권리의 보전을 위하여 유용할 수 없다.라고 하였습니다(대법원 1994. 8. 2. 선고 93므1259 판결). 따라서 귀하는 가압류를 명한 법원에 원금과 이자의 전액 변제로 위 가압류의 원인채권은 소멸되었고 가압류 당시의 사정이 변경되었음을 입증하여 위 가압류결정은 취소되어야 한다는 취지의 가압류취소신청을 할 수 있습니다. 이에 대한 가압류취소결정을 받게 되면 귀하는 그 결정정본을 근거로 위 가압류등기를 말소시킬 수 있다 하겠습니다./대한법률구조공단 전주지부 제공(문의: 국번없이 132)