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1세대1주택 비과세를 위한 ‘절대 반지’

1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우 양도소득세가 비과세 됩니다. 즉,1세대와 1주택, 2년 이상이라는 세 가지 조건만 충족하면 세금을 안내도 된다는 의미입니다. 언뜻 보면 단순히 보이지만 현실적으로 이를 적용받기 위해서는 많은 변수가 숨어있기에 주의를 요합니다. 첫째로 ‘1세대’의 의미입니다. 1세대란 배우자와 생계를 같이 하는 가족집단을 말하며 그 판단기준은 주민등록등본을 통해서 이루어지나 단순히 주민등록만 분리한다고 해서 독립세대가 되는 것은 아닙니다. 세법상의 1세대가 되기 위해서는 배우자가 있거나 배우자가 없는 경우 연령이 30세 이상이거나 최저생계비 이상의 소득이 있어야 독립된 세대가 되는바, 1세대요건을 충족하지 못한 사람이 단순히 주민등록만 분리한 후 양도한다면 비과세 적용이 불가능합니다. 두 번째로 ‘2년 이상’ 보유하여야 합니다. 2년 이상의 보유기간은 단순히 매매거래를 통해 취득을 했다면 등기부등본상의 등기접수일을 기준으로 계산하면 됩니다. 그러나 상속, 아파트분양, 자기가 건설한 주택의 경우 보유기간 계산뿐만 아니라 일시적2주택자의 처분기한에도 영향을 끼치므로 그 취득시기의 판단에 신중을 요합니다. 즉, 분양받은 아파트의 경우 그 취득시기가 사용승인일, 입주일, 잔금청산일중 가장 빠른 날이 되므로 보유기간 계산에는 유리하지만 이사를 위해 일시적으로 2주택이 되는 경우 그 처분기한도 당겨져서 낭패를 볼 수도 있으며, 상속받은 주택의 취득일은 등기접수일이 아닌 사망일이며 자기가 건축한 경우 사용승인일이 취득시기가 되어서 보유기간 및 처분기한의 기산점이 됩니다. 세 번째로 ‘1주택’만 보유하고 있어야 합니다. 양도일 현재 1주택만 보유하고 있다면 그전에 다른 주택의 보유와 무관하게 비과세가 가능하며, 비록 양도일 현재 이사목적으로 취득하여 2주택인 경우에는 새로운 주택의 취득일로부터 3년이 내에 종전주택을 양도하는 경우 비과세되며, 상속으로 인해 2주택이 된 경우 상속당시 보유하던 본인주택을 양도하는 경우 상속주택과 무관하게 비과세가 가능합니다. /노인환 한국·미국세무사

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2023.06.29 16:40

내가 집을 산 날이 언제인거야?

통상적으로 주택을 매매하는 과정은 계약체결부터 중도금, 잔금지급과 소유권이전등기까지 상당한 기간이 소요되므로, 이 과정에서 특정시점을 정해 거래가 완성되었음을 규율을 해야 납세자가 혼란을 피할 수가 있으며, 이렇게 정해 진 특정일을 세법에서는 취득, 양도 시기라 하며 이 날짜를 기준으로 신고기한의 결정, 비과세에 따른 보유기간이나 처분기간의 완성과 세율적용을 위한 기간이 결정이 됩니다. 세법에서는 이러한 거래 완성일의 대원칙을 대금청산일, 즉 계약서에 표기된 잔금이 지급된 날을 취득이나 양도시기로 보며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하거나 대금청산일이 불분명한 경우에는 등기부등본상의 등기접수일을 그 시기로 보게 되나, 과세당국은 이 규정을 이용하여 취득시기를 조절하는 것을 막기 위해 잔금지급이 거의 만료된 상태(통상적으로 95%정도)에서 등기접수를 미루고 기간의 완성을 기다려 등기접수를 한 경우에는 95%정도의 대금이 지급된 날을 취득시기로 봅니다. 또한 자기가 건설한 건축물의 경우에는 건축물관리대장의 사용승인일이, 증여는 등기접수일이 취득시기가 되며, 특조라 불리는 부동산등기특별조치법에 의한 경우에는 등기접수일이 취득시기가 됩니다. 상속의 경우 상속등기시기가 법의 규정이 없어 미루는 경우가 많은데, 사망일로부터 6개월 내에 취득세신고를 안하면 가산세가 부과되고 상속부동산을 매매하기 위해서는 상속등기가 선행되어야 하기 때문에 6개월 내에 상속등기를 하는 것이 유리하며 상속부동산은 상속등기와 무관하게 민법규정에 의해 사망일에 자동취득이 되므로 그 취득시기는 등기접수일이 아니라 사망일이 됩니다. 특히 주의할 점은 분양받은 아파트와 관련된 취득시기입니다. 분양받은 아파트의 경우 대금청산일이나 등기접수일, 입주일과 무관하게 사용승인일이 취득시기가 결정되는데, 대금청산이나 등기가 되기 전에 사용승인이 난다면 그 사용승인일이 취득시기가 되며 분양대금을 전부 납부했더라도 아파트가 완공되지 않았다면 대금청산일이 아닌 완공되어 사용승인이 된 날이 취득시기가 됩니다.즉, 분양받은 아파트의 경우에는 대금청산일이나 등기접수일과는 무관하게 사용승인일이 취득시기가 되어 그 시기가 빨라지거나 늦어질 수 있으므로 주의을 요합니다. /노인환 한국∙미국 세무사

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기고
2023.06.15 15:05

자녀에게 아파트를 사주고 증여세는 내기 싫다면?

흔히 50년대 후반부터 60년대 초반에 태어난 세대를 부모님을 보양하는 마지막 세대, 자식으로부터 봉양 받지 못하는 첫 세대라고 하며 부모로서 이제 경제생활을 시작하는 자녀의 주거문제에 대해 고민을 하는 시기이기도 합니다. 자, 그럼 이제 막 직장생활을 시작한 자녀에게 자녀명의로 아파트를 분양받고, 그 대금을 전부 부모가 부담했다면 증여세가 과세되는 게 세법의 규정입니다. 즉, 계약금, 중도금, 잔금을 납입할 때마다 부모가 자녀에게 현금을 증여한 것으로 보나 통상적으로 아파트 사용승인서를 받은 날 증여한 것으로 취급됩니다. 따라서 당장의 세금폭탄을 피하고 싶다면 사용승인서 교부일 이전에 부모명의로 명의자 변경을 해야 증여세로부터 자유로워지는데 명의변경시기를 놓쳐서 자녀명의로 등기가 되었더라도 증여세 신고기한인 사용승인서교부일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 내에 부모명의로 변경한다면 증여세는 피할 수 있습니다. 또한 증여세를 부담하더라도 자녀에게 아파트를 장만해주고 싶다면 증여세를 최소화 할 수 있는 방법을 고려해 보아야 합니다. 즉 증여로 보는 금액은 사용승인서 교부일의 시가, 즉 매매가가 분양가보다 상승하는 것이 통상적이므로 사용승인서 교부일까지 기다리는 것이 아닌 계약금, 중도금, 잔금 납입시마다 현금을 증여 받은 것으로 보아 증여세신고를 미리 하는 것이 분야가 상승 분 만큼의 증여세를 줄일 수 있습니다. 그래도 자녀에게 아파트를 마련해주고 싶은데 증여세가 부담스럽다면 분양대금 납입시마다 현금을 증여해주는 것이 아닌 자녀에게 빌려주는 형태를 취한다면 증여가 아니라 채권채무 관계이므로 증여세를 피할 수 있습니다. 즉, 분양대금 납입시마다 자녀에게 현금을 입금해주고 차용증을 작성해서 자금을 대여해주는 거래형식을 취한다면 증여세를 피할 수 있는데, 이러한 차용증 작성 시에 원금, 이자율, 이자지급방법, 원금상환 시기는 반드시 들어가야 하고 실지로 이자를 지급해야 하는데 이자를 지급받는 부모는 이자소득세를 부담해야 합니다. 또한 차용증은 사인간의 계약이므로 증여세과세후에도 작성될 수 있으므로 이를 담보하기 위해 공증을 받거나, 차용증작성시기에 맞춰 인감증명서를 첨부 하는 것도 하나의 방법입니다. /노인환 한국∙미국세무사

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2023.06.01 17:37

상속세 납부자금 미리 준비하세요!

주변을 살펴보면 재산을 상속받고 납부해야 할 상속세가 예상보다 많아서 곤란에 빠지는 분들을 종종 볼 수 있습니다. 또한 상속세는 상속인들에게 연대납세의무가 있어서 세무서에서는 상속인 중 누구에게나 전액 징수가 가능하므로 이로 인해 상속인 간에 불화가 발생하기도 합니다. 따라서 어느 정도의 상속재산이 있는 경우라면 상속세로 납부할 재원에 대해 미리 고민을 해볼 필요가 있는 바, 부동산을 상속받는 경우 상속세뿐만 아니라 4.5% 정도의 취득세도 납부해야 하므로 한참 경제활동 중인 자녀들에게는 부담이 될 수밖에 없습니다. 이러한 상황에서 상속인들에게 추가적인 현금부담 없이 원할 한 상속절차가 진행이 되려면 다음과 같은 몇 가지 방법으로 상속세 납부자금을 미리 마련해 놓는 것도 고려해 볼 필요가 있습니다. 먼저 피상속인이 준비할 수 있는 방법으로는 사망 전에 미리 상속재산 중 일부를 언제든지 현금으로 전환이 가능한 예금 등의 자산으로 변경해서 상속세의 재원으로 활용하는 방법입니다. 이런 경우 예금의 상속인을 생존한 부모님으로 지정하여 그 재원으로 상속세를 납부하는 경우 생존한 부모님이 사망하여 재차 상속이 개시되는 경우 상속재산을 줄일 수도 있으며, 20%의 금융상속공제는 덤입니다. 또한 상속인이 보험금의 지급사유를 상속인의 사망을 원인으로 하여 보험에 가입하고, 사망 후에 지급되는 보험금으로 상속세를 납부하는 방법입니다. 이러한 방안들은 비록 상속재산에 포함은 되지만 상속세나 취득세 납부를 위해 부동산을 매각하거나 대출을 받는 등의 위험을 피할 수 있습니다. 덧붙여서 며느리나 사위는 직계존비속이 아니므로 사전증여분에 대한 합산기한이 5년인 점을 활용하여 미리 며느리나 사위에게 1천만 원씩 증여하여 상속재산에 포함되지 않는 재산으로 상속세의 재원으로 준비하는 방법입니다. 마지막으로 상속인, 즉 자녀가 보험을 활용하여 대비하는 방법입니다. 자녀가 미리 보험금의 지급사유를 부모님의 사망을 원인으로 하는 보험계약을 하고 직접 보험료를 납입하는 경우, 부모님이 돌아가셨을 때 추가적인 부담 없이 상속절차를 마무리 할 수 있습니다. /노인환 한국∙미국세무사

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2023.05.18 16:41

탄소배출이 불러온 나비효과, 전쟁

요즘 나오는 자동차에는 auto start기능이 기본적으로 장착되어 있는데요, 이 장치는 운전자의 유류비절감 목적이 아닌 제조사의 탄소배출 기준을 충족하기 위한 옵션중의 하나일 정도로 탄소배출에 대한 규제는 강도를 더해가고 있습니다. 당초에 석유는 어둠을 밝히기 위한 등화용으로 사용되다가 19세기 후반 미국에서 원유를 등유로 증류하는 과정에서 새로운 에너지원이 발견되고 경제성과 편의성까지 입증되자 대량으로 생산할 수 있는 시추기술이 개발되고 이를 이용한 내연기관이 탄생하면서 자동차, 선박, 항공기 등이 현재까지 인류와 함께하고 있습니다. 이에 반해 최초로 산업혁명이 시작된 유럽에서는 석탄을 사용하는 증류기관을 기반으로 하고 있었기 때문에 석유의 사용이 늦어졌고 현재까지 석유패권은 미국이 주도하고 있는 실정입니다. 그러나 화석연료인 석탄과 석유의 사용은 필연적으로 탄소배출을 수반하게 되고 이로 인한 지구온난화, 해수면 상승, 기상악화 등의 기후변화는 치명적인 가뭄으로 이어져 식량부족까지 초래하게 됩니다. 유럽 등의 선진국에서는 환경적인 요인으로 탄소배출을 규제하나 가난하거나 불안정한 역사를 가진 국가들에게는 생존권이 달린 문제이며 이는 전쟁까지 이어지게 됩니다. 세계식량계획(WFP)은 기후변화로 인해 전쟁위기에 몰린 국가로 예멘, 소말리아, 남수단 등을 꼽고 있으며 특히 2011년 수단으로부터 독립하여 이제 신생아 수준인 남수단공화국은 풍부한 농산물과 엄청나게 매장된 석유에도 불구하고 독립과정에서 형성된 군벌들 간의 대립으로 항상 빈곤에 시달리고 있으며 향후 상황도 암울하기만 합니다. 과도한 탄소배출로 인한 지구온난화는 북쪽의 사하라 사막을 매년 1마일씩 남하시켜 15~30%의 강수량 감소가 예상되고 이로 인한 경작지 감소, 물 부족현상은 아프리카계 농민과 아랍계유목민간의 갈등으로 이어져 이번에 군벌 간의 대립으로 발생한 북수단의 내전처럼 언제 전쟁이 발발해도 이상하지 않을 상황입니다. /노인환 한국∙미국세무사

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2023.04.27 17:26

주택의 종류와 세법상의 취급

일반적으로 도시민이 주거하는 공간은 단독주택, 아파트, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 원룸등 다양한 형태로 존재하며 용어 또한 혼재하여 사용되고 있습니다. 주택에 대한 세법상의 정의는 허가여부나, 건축물관리대장이나 등기부등본상의 용도구분에 상관없이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건축물을 의미 하며, 또한 세법은 정책적 목적에 따라 1세대1주택비과세나 다주택자중과 등의 혜택이나 제한을 규정하고 있는 바, 실생활에서 통용되는 개념에 의해 양도한다면 비과세적용이 배제되는 등의 불이익을 받을 수가 있습니다. 따라서 세법상의 주택의 범위에 대해 명확히 인지하고 있어야 하며, 가장 조심해야 할 부분은 원룸이라 불리는 다가구주택과 다세대주택의 구분 및 상가로 분양받았으나 실제로 주택으로 사용되고 있는 오피스텔입니다. 먼저 흔히 원룸이라 불리는 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 바닥면적 300평 이하의 건축물을 말하며 건축법상으로는 단독주택으로 분류되며, 소득세법은 양도 시에 세대별로 구분하지 않고 하나의 매매단위로 거래하는 경우 단독주택으로 보아 1세대1주택비과세여부를 판단하며, 고가주택(12억)여부의 판단 시에도 하나의 주택으로 보게 됩니다. 또한 다세대주택이란 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하이고, 바닥면적 300평 이하(300평을 초과하는 경우 연립주택)의 건축물로서 건축법상 공동주택으로 구분되며 세법에서도 당연히 각 세대별로 1주택으로 보아 비과세나 중과세여부를 판단하게 됩니다. 다음으로 가장 문제가 되는 오피스텔입니다. 오피스텔은 업무공간이 50%이상인 건축물로서 건축법상 업무시설로 분류되어 주택에 해당되지 않으나 주거공간으로 전용이 가능해 현실적으로 주택으로 사용되는 경우가 빈번합니다. 또한 업무용으로 분류되기 때문에 최초 분양 시 사업자등록을 한 경우 부가가치세를 환급받을 수가 있습니다. 그러나 주민등록을 전입하는 등의 주택으로 사용하는 경우 세법상 주택으로 보게 되어, 오피스텔 한 채라면 비과세적용이 가능하나 환급된 부가가치세는 추징되게 됩니다. /노인환 한국∙미국세무사

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2023.04.13 17:37

연금(pension)은 저축(saving)이 아닙니다

일정한 조건이 되면 의무적으로 가입해야 하는 공적 연금의 본질은 내가 낸 보험료는 현재 보험수령자에게 지급하고, 본인이 수령할 보험금은 본인이 지급받는 시점에 납입된 보험료로 수령하는 ,즉 미래세대가 현재세대를 부양하는 시스템으로 2022년 말 현재 가입자 수는 2,300만 명에 이르고 그 규모는 1천조 원을 돌파했습니다.또한 수령자수는 600만 명을 넘어섰고, 월평균 수령액은 60만 원정도입니다. 기본적으로 소득의 9%를 적립하여 은퇴 후에 평균소득의 60%정도(소득대체율)를 수령하도록 설계된 연금제도는 이미 2057년이면 연금이 고갈될 것으로 예상되어 어느 정권이든 연금제도의 개혁을 시도했으나 대부분 합의점을 찾지 못하고 현재까지 이르렀습니다. 이러한 연금고갈 사태를 해소할 합의점을 모색해볼 기회였던 국회연금개혁특별위원회가 3월 29일 국회에 제출한 경과보고서도 연금보험요율의 인상, 소득대체율, 수급개시연령 등의 모든 현안에 대해 논의를 했지만 접점을 찾지 못했으며 국민연금과 공무원연금등과의 관계설정 등 근본적인 해결에는 시도도 못해본 채 이견만 확인하고 마침표를 찍지 못했습니다. 그 원인을 찾자면, 연금(pension)은 미래세대가 현재세대를 부양하는 것입니다. 즉 현재 납부하고 있는 9%의 연금보험료로 은퇴한 수령자의 연금을 지급하는 것이 본질입니다. 이는 처음 도입된 베이비붐 세대에서는 인구가 증가하고 있었으므로 문제가 없었으나 인구가 감소하고 있는 현재는 그 시기만 문제일 뿐 고갈은 이미 예견된 수순이고, 공무원연금은 이미 매년 4조원의 국가예산이 투입되고 있습니다. 다른 측면에서 살펴보면 이미 일제 강점기에 가입된 보험에 대해 일제가 패망하면서 보험금을 지급하지 않고 철수하자 보험에 대한 불신이 존재하는 상황에서 연금제도의 도입은 가입률 저조로 이어져 가입률 제고를 위해 적게 납입하고 많이 수령하는 기형적인 설계는 돌려막기라는 악순환으로 그 고갈시기를 앞당기는 원인이 되었습니다. /한국∙미국세무사

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2023.03.30 17:47

주택가격은 누가 결정하는가?

미국연방준비은행은 현재 4.75%인 기준금리를 0.25%(베이비스텝)를 인상할 예정이라고 합니다. 이미 작년 9월 0.75%(자이언트스텝)를 인상하자 레고랜드사태와 맞물려 우리나라의 금융시장이 큰 충격을 받았고, 금리의 변동은 부동산시장에도 영향을 끼칠 수밖에 없습니다. 주택도 재화의 일부이므로 수요와 공급의 원리에 의해 가격이 결정 되는 것이 경제학의 기본원리이나 우리나라의 부동산 가격은 수요와 공급의 원리와 더불어 금리 및 정부정책 등에 의해 영향을 받게 되는데 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다. 먼저, 가장 큰 변수인 만성적인 공급부족으로 인한 수요와 공급의 불균형입니다. 지난 1980년대의 경제호황은 수도권으로의 인구집중 및 이에 따른 물량부족으로 37%라는 기록적인 상승률을 기록하자 정부는 1.2기 신도시건설로 약 30만가구의 공급을 늘리자 아파트가격이 안정세를 기록하게 됩니다. 두 번째로 이자율입니다. 한국은행은 보통 1년에 8차례정도의 기준금리를 결정하게 되는데 이자율은 변동폭이 완만하고 어느 정도의 예측이 가능하기 때문에 주거목적의 부동산에 미치는 영향은 미미하나 상가 등의 수익형부동산, 즉 임대료 획득이 목적인 부동산은 수익비용대응의 측면에서 자금조달비용인 금리에 영향을 받을 수밖에 없습니다. 특이하게 우리나라에만 존재하는 전세제도는 수익획득이 아닌 시세차익을 목적으로 하기 때문에 금리변동에 둔감한 편입니다. 세 번째로 정부정책 및 심리적 요인입니다. 부동산시장을 안정시키는 것은 정부의 역할이고 또한 표와 직결되기 때문에 시장에 개입하려고 합니다. 즉, 신도시건설, 규제지역지정, 분양가상한제 등의 공급정책과 양도소득세 중과 등의 세금정책, 또한 LTV, DTI 등의 대출규제를 통해 끊임없이 시장에 개입을 하게 됩니다. 그러나 공급정책을 제외한 여타의 정책들은 일시적, 단기적인 처방일 뿐 시장에 끼치는 영향은 미미합니다. 결론적으로 부동산가격을 결정하는 가장 큰 요인 두 가지를 꼽으라면 공급의 적시성과 시세차익을 노리는 심리적 요인을 꼽을 수가 있습니다. /노인환 한국∙미국세무사

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2023.03.16 17:08

거꾸로 읽는 우크라이나 전쟁

어느 나라의 역사든 모순을 가지고 있지 않은 역사는 없습니다. 단지 노출되는 방식이 사회에 따라 조금씩 다를 뿐, 대부분의 사회가 가지고 있는 모순의 부작용은 힘없는 집단에 귀속되게 됩니다. 이는 기득권자들이 자신들의 권력과 부에 짓밟힌 집단들의 아픔까지 나누고 싶어 하지 않은 까닭입니다. 지난주로 러시아의 일방적인 침공으로 시작된 우크라이나 전쟁이 발발한지 1년이 되었고, 어떤 연유든 전쟁은 정당화될 수 없습니다. 전쟁 발발에 대한 다양한 관점들이 있지만, 오늘은 이번 전쟁의 원인을 다른 시각에서 한번 살펴보고자 합니다. 먼저 우크라이나의 끊임없는 NATO 가입에 대한 의지 표출입니다. 나토 동맹국은 동맹국에 전쟁이 발발하게 되면 자국에 대한 침략으로 간주하게 됩니다. 특히 NATO 침공은 미국이 자동으로 개입하게 되는 명분을 주게 되는데, 이는 러시아의 입장에서 가장 우려되는 상황으로 미국이 아닌 곳에서 미국과 국경을 마주하게 된다는 의미이기도 합니다. 우크라이나는 나토가 정한 기준인 부패, 언론자유도등을 충족하지 못해 15년 동안이나 가입이 불허되었는데도 나토가입을 공언하며 끊임없이 러시아를 자극했습니다. 두 번째가 천연가스(LNG)입니다. 액화석유가스(LPG)와 달리 LNG는 생산 및 유통과정에서 탄소가 배출되지 않아 탄소중립을 절대반지로 여기는 EU의 기준에 부합되는 연료로서 EU는 소비물량의 40%를 러시아에 의존하고 있습니다. 러시아의 천연가스를 서유럽으로 수송하는 가스관이 2011년 개통된 노르트스트림1으로 러시아가 우크라이나를 관통하지 않고는 서유럽에 천연가스를 수출을 할 수가 없었습니다. 우크라이나는 이러한 가스관에 대해 과도한 통행세를 요구하고 외교적 방패막이로 삼아 러시아를 끊임없이 자극하여 해상통로인 크림반도와 더불어 침입 명분을 제공하게 됩니다. 세 번째가 우크라이나 동부에 위치해 러시아와 국경을 마주하고 있는 돈바스지역입니다. 우크라이나에서 가장 큰 광공업지역인 돈바스는 러시아민족이 30%를 차지할 정도로 친러성향이 강한 지역입니다. 2014년 친러정권이 유로마이단혁명으로 붕괴되고 친미정권이 들어서자 돈바스지역에서는 이에 반대하는 시위가 발생하고, 우크라이나 정부는 이를 진압한다는 명분으로 민병대를 동원하여 러시아인들에 대해 불법감금, 고문, 강간 등의 악행을 저지르자 푸틴으로 하여금 자국민을 보호한다는 명분으로 우크라이나 침공의 빌미를 제공하게 됩니다. /노인환 한국∙미국세무사

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2023.03.02 18:00

미국은 왜 망하지 않는가?

흔히들 미국은 돈이 없으면 달러를 찍어내면 된다고 하는데 맞는 말입니다. 먼저 현재 미국의 국채규모부터 살펴보면 31조 달러로 한화로 따지면 무려 3경 9000조원 정도 됩니다. 부채규모도 문제이지만 국내총생산(GDP)대비 정부부채비율은 2021년 말 기준으로 138%정도입니다. 우리나라의 경우 46.9%에 불과하고, EU국가 중에서 병자취급을 받는 포루투갈의 128%보다 10%가 높은 수준으로 디폴트 선언을 해도 전혀 이상하지 않은 수준입니다. 그러나 달러화는 기축통화(Key currency)의 절대 강자입니다. 기축통화란 국제무역이나 금융거래에서 기본이 되는 통화를 의미하는데 현재 달러, 유로화정도가 기축통화로 통용되며 실제로도 국제거래의 3대 메이저로 꼽히는 석유, 무기, 곡물시장에서는 달러화만 결제가 가능합니다. 따라서 기축통화국으로서의 미국 정부의 부채는 다른 나라와는 성격이 다릅니다. 즉, 미국 정부의 국채는 세계에서 가장 안전한 자산으로 통용되므로 미국 정부는 돈이 필요하면 언제든지 가장 낮은 이자율로 채권을 발행하면, 다른 나라 정부나 시장에서 즉시 매입하게 됩니다. 또한 미국 정부는 채무를 상환하지도 않고, 무이자에 가까운 이자만 부담하고 다른 채권을 발행해서 돌려막기 하면 되므로 돈이 필요하면 언제든지 채권만 발행하면 됩니다. 즉 달러를 찍어내기만 하면 된다는 의미입니다. 그렇다고 아무리 미국이라 할지라도 무한정 부채규모를 늘릴 수는 없고 그 한도가 법으로 정해져 있는데 현재 법이 정한 한도는 31조 4천억 달러로 거의 상한선에서 겨우 4천억 정도의 여유밖에 없으므로 법 개정을 하지 않으면 이론적으로 미국도 디폴트 선언을 해야 합니다. 이제 방법은 여당인 민주당과 하원을 장악하고 있는 공화당이 협상을 해서 법 개정을 통한 부채한도를 늘려야 하는데 이런 상황에 처하면 행정부와 하원이 정치적 거래를 통해 부채한도를 늘려 왔으며 실제로도 2011년도에 양당의 협상이 지지부진하자 국제신용평가사인 S&P가 국가신용등급을 ‘AAA’에서 ‘AA+’하향 시킨 적도 있었습니다. 그러나 미국이 1939년 국가채무한도 제도를 시행한 이후 채무한도의 증액에 실패한 적은 한번 도 없었습니다. /노인환 한국∙미국세무사

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2023.02.16 15:04

건강보험료 폭탄이 된 공적연금

전 국민 대부분에게 적용되는 건강보험은 직장가입자나 지역가입자 또는 가입자의 피부양자에게 많은 혜택을 부여하고 있습니다. 가입대상을 들여다보면 모든 사업장의 근로자 중 고용기간 1개월 미만, 월 근로시간 60시간미만이나 근로자가 없는 1인 사업장의 사업주를 제외한 모든 직장인은 직장가입자로 우선 분류되며 그 외의 자는 지역가입자가 되거나 다른 가입자의 피부양자가 되어 혜택을 보게 됩니다. 국민 대다수의 건강을 담보하는 건강보험에 문제가 발생한 것은 지난해 9월부터 건강보험료의 피부양자자격요건, 즉 본인은 건강보험료를 전혀 내지 않고 다른 가입자의 피부양자가 되어 보험 혜택을 받는 요건이 엄격해지면서입니다. 작년 9월부터 적용되는 피부양자의 요건은 소득세법상의 연간소득이 3400만 원 이하에서 2000만 원이하로 대폭 낮아졌고, 재산기준인 재산세 과세표준액 5억4000만원도 주택가격의 폭등으로 실질적으로는 낮아지는 효과가 발생해 피부양자자격을 갖추지 못해 지역가입자로 변경되어 그동안 내지 않았던 건강보험료를 부담하게 되었습니다. 구체적으로 피부양자의 요건이 되는 소득세법상의 소득을 살펴보면 사업자등록을 했으면 소득이 전혀 없어야 하며, 특히 사업이나 금융, 공적연금 등의 소득이 2000만원 이하여야 합니다. 여기서 기준이 되는 2000만원은 직장가입자의 보수월액에 추가 부담해야 하는 금액이 되기도 합니다. 그런데 문제가 되는 것은 소득의 범위에 개인연금 등의 사적연금은 제외되나 국민연금이나 공무원연금 등의 공적연금은 포함되고 있다는 점입니다. 즉, 다른 소득 없이 공적연금으로만 생활하는 은퇴자 중 월 167만원을 초과하는 사람은 피부양자자격이 상실되어 지역가입자로 변경되며 소득, 재산, 자동차 소유여부 등을 감안하여 적용되는 요율의 건강보험료를 내야 됩니다. 2019년 말 기준으로 공무원연금 월평균 수령액은 248만원(연 2976만원)으로 지난해 9월 이전에는 건강보험료를 전혀 내지 않아도 되었으나, 이번 개정으로 인해 공무원연금 수령자 대부분이 피부양자요건이 상실되어 건강보험료를 납부해야 합니다. /노인환 한국∙미국 세무사

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2023.01.19 16:16

알아두면 쓸만한 개정세법

지난 12월 23일 국회를 통과하고, 12월 31일 국무회의 의결을 거쳐 최종 공포된 개정세법 중 오늘은 부동산과 관련된 중요한 몇 가지를 살펴보도록 하겠습니다. 작년 5월 새 정부가 출범하면서 시행된 조정지역에 대한 중과세 유예조치가 오는 5월 9일로 종료됩니다. 정부는 2023년 경제정책 방향을 발표하면서 중과세 유예조치에 대해 폐지가 아닌 1년간 더 연장한다고 했으나, 지방을 중심으로 미분양 및 주택가격의 폭락에 대해 연착륙을 유도하기 위해 조정지역 및 투기과열지역에 대한 해제를 검토 중이라고 합니다. 따라서 조정지역에 대한 다주택자는 유예조치 및 추가해제 등 후속조치 등을 고려해 양도여부를 결정해야 합니다. 배우자나 직계존비속으로부터 부동산 등을 증여받은 후 5년 이내에 양도하는 경우 증여를 없는 것으로 보아 증여자가 양도하는 경우와 수증자가 양도하는 경우의 양도소득세를 비교하여 과세하였으나, 2023년 이후부터 증여할 때는 그 기간이 10년으로 대폭 늘어났습니다. 수도권이나 조정지역 외에 소재하고 3년 이상 보유한 공시가격 2억 원 이하의 농어촌주택이나 고향주택은 1세대1주택 비과세 판단 시 주택 수에서 제외되는데, 그 공시가격의 기준이 2억 원에서 3억 원으로 상향 조정되었습니다. 종합부동산세의 경우 기본공제액이 1주택자의 경우 12억 원으로, 다주택자의 경우 9억 원으로 상향되었으며 세부담 상한액도 150%로 일괄 조정되어 종합부동산세를 내더라도 최대 전년도보다 1.5배 이상은 내지 않아도 되며 가장 논란이 많았던 주택 수에 따른 차등 과세도 조정지역 내의 2주택 자에 대한 중과세가 폐지됨에 따라 개인별로 2주택까지는 중과세 되지 않습니다. 취득세의 경우 납세자가 신고한 가격(시가표준액보다 낮은 경우 시가표준액)을 과세표준으로 했으나 실거래가액제도를 도입하여 취득일 전 6개월, 취득 후 3개월 이내에 매매사례가액이나 감정가액이 있는 경우 그 금액을 과세표준으로 채택할 수 있게 되어 향후 납세자와 과세당국간 많은 마찰이 예상됩니다. /노인환 한국·미국세무사

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2023.01.05 14:19

날씨에도 세금을 내라고 합니다

일반적으로 비나 눈이 오면 빗물을 지표면으로 흡수할 수 있는 공간이 있어야 합니다. 그런데 콘크리트 지붕, 포장된 주차장이나 아스팔트 도로 등 도시화가 진행된 상태에서 비가 내리면 빗물을 지표면으로 흡수할 수 있는 공간이 적어져서 각종 생활폐기물이나 오염물질이 배수를 방해하거나, 하천으로 바로 유입되어 적은 양의 비에도 홍수 및 하천오염이라는 도시 전체의 문제를 야기 시키게 됩니다. 이러한 영향 때문인지 지난 2018년 미국 뉴저지주에서는 폭우세(Rain Tax)가 신설되었습니다. 그렇다면 비가 온다고 세금을 내야하는 ‘폭우세’는 무슨 세금이고 왜 신설이 되었을까요? 간단하게 폭우세는 비가 내렸을 때 빗물이 지표면으로 흡수되지 않고 지상으로 유출되는 정도에 비례해서 부과되는 세금입니다. 즉, 내리는 빗물에 대한 세금이 아니라 빗물이 지표면에 흡수되는 것을 방해하는 더러운 유출에 대한 세금이라 할 수 있습니다. 따라서 빗물이 지표면으로 흡수되는 것을 방해하는 포장된 주차장이나 대형쇼핑몰 등은 이러한 공간이 많아서 상대적으로 많은 세금을 부담해야 합니다. 결론적으로 ‘폭우세’는 단순히 비가 많이 온다고 내는 세금이 아니라 빗물이 지표면으로 흡수되는 것을 방해하여 홍수나 하천오염을 유발하는 시설물에 대한 징벌적 세금입니다. 비슷한 예로 이미 독일에서는 빗물세라는 세금을 시행하고 있으며, 빗물세도 빗물이 지표면에 흡수되는 것을 방해하는 시설물에 대한 세금입니다. 이러한 빗물세 도입 이후 독일에서는 저류 및 침투시설과 빗물을 이용해 식물재배시설을 갖춘 건물이 늘어났으며, 이에 따라 도시홍수와 하천오염이 감소하는 것은 물론 수돗물 사용의 감소와 하수처리비용이 절감되는 효과가 나타났습니다. 우리나라는 1년 강수량의 대부분이 여름에 집중되고 UN이 정한 만성적인 물부족 국가입니다. 따라서 장기적으로는 댐을 건설하는 등의 자연 파괴적인 정책이 아니라 빗물이 강이나 댐으로 유입되는 것을 원천적으로 차단하여, 오염을 방지하고 도시 공간 내에서 순환되고 재활용되는 정책을 고려해 봐야 하지 않을까 합니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2022.12.22 14:15

주택이란 무엇인가?

1세대1주택 비과세를 판단하는 데 있어 주택의 정의에 대해 소득세법과 주택법에서 각각 정의하고 있으나, 대법원의 판례가 가장 의미 있은 개념으로 받아들여지고 있습니다. 최근 대법원의 판결을 보면 “주택이란 공부상의 용도 구분이나 용도변경에 대한 허가나 등기 유무와는 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물을 말한다”라고 정의하고 있습니다. 그렇다면 오늘은 우리가 평소 알고 있던 주택을 세법에서는 어떻게 정의하고 있는지를 살펴보도록 하겠습니다. △다세대주택과 다가구주택 실생활에서 다세대와 다가구주택은 혼용되어 인식되고 있으나, 다세대주택은 층수가 4개층 이하이고 한 개 동의 면적이 660㎡ 이하로 아파트와 구분되는 공동주택으로서 각각을 1주택으로 판단합니다. 반면에 다가구주택은 3개층 이하이고 19세대 이하가 거주 할 수 있는 주택을 말하며 단독주택으로 구분되나 세법에서는 원칙적으로 각각의 세대를 1주택으로 판단합니다. 다만 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 그 전체가 하나의 주택이 됩니다. 또한 고가주택의 적용기준 시 그 전체를 하나로 보아 12억 초과여부를 판단하게 됩니다. △겸용주택 주택과 상가가 복합된 경우 주택부분이 주택 외의 부분보다 큰 경우에는 전부를 주택으로 보아 비과세를 적용하며, 주택과 상가의 면적이 같거나 적은 경우에는 주택부분만 주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 그러나 고가주택의 경우 비록 주택이 상가보다 큰 경우라도 주택부분만 주택으로 보아 비과세가 가능합니다. △일시전용주택 주택을 일시적으로 음식점이나 상가 등의 용도로 사용하는 경우 주택 외의 용도로 사용하는 기간 동안에는 주택으로 보지 않습니다. 그러나 일시적으로 주택 외의 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조나 기능, 시설 등이 주거가 가능한 상태로 유지되거나 관리되고 있어 언제든지 주택용으로 사용이 가능한 상태인 경우에는 주택으로 보게 됩니다. 따라서 1주택인 경우에는 비과세가 가능하나, 거주 및 보유기간 계산 시 다른 용도로 사용된 기간만큼은 제외하고 적용하게 됩니다. /노인환 한국·미국세무사

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2022.12.08 14:08

50조+α가 끝이 아닙니다

지난 9월 23일 김진태 강원도지사는 만기를 하루 앞둔 레고랜드라는 놀이공원의 시행사인 강원중도개발공사의 2,050억원 지급어음에 대한 지급보증을 철회한다는 발표를 하게 됩니다. 이로 인해 10월5일 자로 강원중도개발공사가 최종부도처리 되자 시장 전체가 혼란에 빠지고 언론에서는 제2의 IMF라는 등의 기사를 쏟아내게 됩니다. 여기 까지는 모두가 알고 있는 내용인데 도대체 왜 2,050억 원의 부도로 정부가 50조원+α라는 거대한 자금을 투입하고도 모자랄 정도로 시장 전체가 흔들릴까요? 신용이 생명인 금융시장에서 채권자는 회수가능성, 즉 채무자의 신용을 최우선으로 하고 채무자의 신용도에 따라 금리나 담보 등에 제약을 하게 되는데, 당연히 중앙정부나 지방정부가 보증하는 채무는 부실가능성이 거의 없는 최우량 채권으로 취급됩니다. 그런데 이번 강원도의 지급보증 철회로 인해 국공채로 불리는 채권마저 신뢰 할 수 없다는 신호를 시장에 보내게 되어 금융시장 전체에 불신을 초래하게 되었고, 결국 뒤늦게 강원도가 전액 상환을 약속하고 정부가 50조원+α의 자금을 채권시장에 투입하여 안정을 꾀하려 하였으나 한번 무너진 신용은 회복하기 힘든 지경에 이르렀습니다. 그 여파로 트리플A등급으로 평가받던 한국전력과 도로공사가 6%의 고금리에도 채권발행에 실패하고, 민간기업인 LG U+와 한화솔루션 등도 연이어 채권발행에 실패하게 됩니다. 결론적으로 정부가 투입한 50조+α라는 금액은 정부가 직접 채권시장에 개입하여 시장을 안정시킨 다음에 회수가 예정된 금액이기에 직접적인 손실은 아니나 정부나 기업에서 차입금상환이나 신규투자를 위한 채권발행 시 하락된 신용으로 인한 이자율상승에 따른 손실은 50조+α로는 턱없이 부족해 보입니다. 또한 미국 발 긴축정책의 여파로 금리가 상승하는 상황에서 강원지사의 천방지방이 채권시장 전체의 신용을 하락시켜 금리가 상승하는 상황에서도 자금흐름이 막히는 소위 돈맥경화라는 결과를 초래하게 되었습니다. 더욱이 한국은행은 물가를 잡기 위해 고금리정책으로 시장의 자금을 회수하는 상황에서 채권시장의 안정을 위한 대규모의 자금유입은 물가는 더 오르게 되고 ,결국은 환율에도 영향을 끼쳐 나라경제 전체를 위험에 빠질 수 도 있습니다. /노인환 한국·미국세무사

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2022.11.24 13:41

레고랜드 사태와 채권시장의 이해

지난 9월28일 강원도의 지급보증철회로 인한 부도사태는 수십 년 동안 쌓아온 대한민국의 신용도를 나락으로 빠트려 버렸습니다. 즉, 가장 안전자산으로 평가받던 지방정부가 채무상환을 못하겠다는 디폴트 선언을 하자, 채권시장 전체의 신용에 불신을 가져와 초우량채권이라 평가받던 한전과 가스공사 등의 공기업은 물론 ,연이어 한화솔루션과 LG 등도 채권발행에 실패하게 됩니다. 뒤늦게 강원도가 전액 상환을 약속하고 정부가 50조+α의 유동성 자금을 지원한다고 했으나 한번 무너진 신용을 회복하기에는 턱없이 부족해 보입니다. 그런데 2050억 원의 부도선언에 정부가 50조+α의 막대한 자금을 투입한다고 했는데도 왜 금융시장 전체가 흔들릴까요? 신용이 생명인 금융시장에서의 채권은 만기가 도래하면 직접 상환하는 것이 아니라 만기를 연장하거나 새로운 채권을 발행해서 상환하는 방식으로 운용이 되며, 금융기관은 대출 실행시 상대방의 신용, 즉 회수가능성에 비례하여 금리를 정하게 되는데 이번 사태는 시장 전체의 신용의 하락으로 이어져 정부 및 기업도 높은 이자비용을 부담해야 하는 상황에 처하게 되었습니다. 더욱이 내년 상반기에 만기가 도래하는 채권이 68조 원 규모로 추정되며, 또한 새로운 사업을 위해 채권을 발행하여 자금을 마련해야 하는데 이번 강원도의 레고랜드 사태로 인해 기 발행된 채권의 만기연장을 할 수 없게 된다면 그 기업은 도산에 이르게 되며 삼성전자와 같은 초우량기업도 신규투자를 할 수 없게 됩니다. 이에 임시처방으로 정부가 50조+α의 자금으로 직접 채권시장에 개입했으나, 자본주의 경제체제에서 정부가 무한정 시장에 개입을 할 수는 없고 한국은행이 직접 통화량을 늘리는 방식으로 시장에 개입해서 채권을 매입해야 합니다. 그런데 현재 한국은행은 코로나지원금 등으로 투입된 통화량 조절과 인플레를 잡기 위해 금리를 올려 긴축정책으로 시장에 투입된 자금을 회수하고 있습니다. 즉, 한국은행이 물가안정과 통화량 조절을 위해 시중의 자금을 회수하고 있는 와중에 철부지 지방정부의 몽니 짓으로 말미암아 다시 금융시장의 안정을 위해 통화량을 늘려야 하는 현실 ,즉 국가경제 전체가 위험에 빠지는 지경에 이르게 되었습니다. /노인환 한국·미국세무사

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2022.11.10 14:09

2주택인데 비과세가 가능한 경우

“거주자가 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유하다 양도하는 경우 양도소득세를 과세하지 않는다.” 이상이 세법에서 표현하고 있는 1세대1주택에 대한 정의인 바, 여기서 거주자란 국적에 상관없이 1년에 183일 이상 국내에 거주하고 있는 개인을 의미합니다. 그러나 이사 목적이나 상속 등으로 부득이하게 2주택이 된 경우까지 과세를 하게 된다면 비과세의 취지를 위배하게 되며 조세가 헌법에서 규정하고 있는 주거이전의 자유를 제한하는 결과를 초래할 수도 있어서 다음과 같은 주택은 비과세 판단 시 주택 수에서 제외하고 있습니다. 먼저, 비과세 요건을 갖춘 1주택을 소유한 1세대가 기존의 주택을 양도하기 전에 이사할 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에는 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 기존의 주택을 양도해야 비과세가 가능합니다. 구체적으로 기존의 주택을 취득 한 후 1년이 경과한 후 이사할 주택을 취득하고 기존의 주택을 2년 이상 보유한 상태에서 양도한 경우, 기존의 주택을 양도 한 시점에 비과세를 적용한 후 3년 내에 처분하지 못한 경우 양도소득세가 추징되게 됩니다. 두 번째로 상속을 받아 2주택이 된 경우입니다. 비과세 요건을 갖춘 1주택을 보유한 상태에서 상속을 받아 2주택이 된 경우에는 그 상속받은 주택은 없는 것으로 보아 기존의 주택을 양도한 경우 비과세가 가능하나, 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 그 상속주택은 비과세가 적용되지 않습니다. 따라서 상속으로 인해 주택을 보유한 상태에서 신규로 주택을 취득하여 2주택이 된 경우에는 부득이한 것이 아닌 자유의사로 2주택이 된 사례이므로 먼저 양도하는 주택에 대해서 원칙적으로 비과세가 배제됩니다. 이 외에도 농어촌주택, 결혼이나 봉양을 목적으로 한 합가, 장기임대주택 등도 요건에 따라 비과세 판단 시 주택 수에서 제외됩니다. 또한 1세대1주택 비과세 적용 시 한 가지 더 주의 할 점은 분양권 및 입주권도 1주택으로 보아 주택 수를 계산하게 되며, 1세대1주택이 양도세가 비과세 된다는 점을 악용하여 허위로 매매계약서를 작성한다면 실제거래금액과의 차액만큼 비과세금액에서 차감을 하니 주의하셔야 합니다. /한국세무사회 이사

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2022.10.27 14:36

[세무상담] 세법에도 있는 3W-2H 원칙!

“거주자가 농지의 취득일부터 양도일 사이에 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도일 현재 농지인 상태로 양도하는 경우 양도소득세를 감면한다.” 이상이 세법이 표현하고 있는 8년 이상 자경농지의 양도소득세 감면에 대한 정의이나 구체적으로 설명하면 누가(who), 얼마동안(how many), 무엇을(what), 어떻게(how), 어디에 거주(where)하였는가라는 다섯 가지 조건을 충족하고 있느냐로 귀결됩니다. 먼저 누가(who) 경작을 했는지, 즉 경작자에 대한 제한 사항입니다. 연봉이나 사업소득금액이 3천 7백만 원을 초과하는 경우 경작기간에서 제외됩니다. 따라서 직장생활을 하면서 8년 이상 직접 경작했다고 하더라도 소득이 3천 7백만 원을 넘는 경우 감면대상에서 배제됩니다. 두 번째로 무엇을(what), 즉 어떤 농지를 양도했는지의 위치에 대한 제한 사항입니다. 이는 간단히 시 지역의 농지 중 주거, 상업, 공업지역에 편입된 지 3년이 지난 농지는 감면에서 제외됩니다, 따라서 시 단위 외의 지역은 용도에 불문하고 감면이 가능하나 시 지역에 위치한 농지는 자연녹지 지역만 감면을 받을 수 있으며 양도일 현재 농지이어야 합니다. 세 번째로 어떻게(how) 경작을 했는지 여부입니다. 이에 대한 것은 세법에서 정하는 고유개념은 없고 농지법에서 차용하여 “농 작업에 상시 종사하거나 2분의 1이상의 자기노동력으로 경작하는 것”이라고 규정하고 있으나, 경작하는데 수작업이 아닌 기계화영농이 보편화된 요즘 현실에 맞는 규정인지는 의문입니다. 네 번째로 8년 이상 경작기간(how many)에 대한 정의입니다. 8년이라는 기간은 연속적으로 8년이 아닌 소유기간 통틀어 8년 이상만 경작하면 되며 상속받은 농지는 상속일로부터 1년 이상 계속 경작하는 경우 피상속인의 경작기간을 통산하게 되며, 증여받은 경우에는 증여받은 날로부터 새로이 경작기간을 기산하게 됩니다. 마지막으로 농지소유주의 거주지(where)에 대한 정의로써, 농지가 소재한 지역에 연접한 시, 군, 구 지역에 거주하는 경우 거리에 관계없이 감면이 가능하나, 연접하지 아니한 경우 직선거리로 30km 이내에 거주해야만 감면이 가능합니다. /노인환 한국·미국세무사

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2022.10.13 17:36

부자를 위한 나라는 있다

지난 21일(수) 정부는 이번 정부 출범 후 세 번째 부동산정책을 발표했습니다. 주요 골자는 수도권을 제외한 광역시와 도 단위 지역에 대해 투기과열지구와 조정대상지역을 모두 해제한다는 내용입니다. 이로 인해 전주시 전역은 1세대1주택에 대해 2년 거주요건이 폐지되고 2년의 보유만으로 비과세 적용이 가능하며, 다주택자에 대한 20%~70%에 이르는 추가 과세 역시 폐지되어 다주택자의 양도소득도 6%~45%의 일반세율을 적용하게 됩니다. 이러한 배경으로는 일부 지방에서 시작된 급격한 주택가격 하락과 미분양물량 증가에 따른 금리인상이라는 변수가 추가되어 주택가격의 하향고착화가 예상되어 선제적 조치가 필요하다는 점을 꼽을 수가 있습니다. 부동산문제는 생물(生物)과 같아서 외부변수에 의해 끊임없이 상승과 하락을 무한 반복하게 되며 이를 방치하게 된다면 부동산시장은 걷잡을 수 없을 정도로 왜곡되게 됩니다. 통상적으로 보면 부동산 가격은 수요공급에 의한 시장논리보다는 금융이라는 자본시장과 정부정책에 의해 좌우되는 경우가 많았습니다. 즉, 금리결정을 중앙은행(정부)이 통제하고 있는 상황에서 부동산문제가 선거와 관련하여 국민들로부터 표를 얻기 쉬운 수단이라는 유혹은 부동산정책이 아니라 부동산정치가 되어버려 서민을 위한 부동산정책이라고 포장되기는 하나 이로 인한 과실은 가진 자의 몫으로 귀결되는 무한 도돌이표가 반복되게 됩니다. 이번 정부가 출범한 지난 5월 다주택자에 대한 중과세제도의 1년 유예조치 후 다시 이번 발표로 인해 전주시 전역이 조정대상지역에서 제외되게 되어 전라북도 전 지역은 2020년 12월 이전상태로 환원되었습니다. 지난 6월 조정대상지역 해제를 건의한 전주시는 이번 조치로 인해 고금리 상황 등을 고려해도 주택가격상승은 없을 것이라 예상하고 있습니다. 그러나 고금리인 상황에서도 주택가격은 물가상승률과 금리상승분을 상쇄하고도 남을 만큼 상승했으며, 지난 2020년 풍부해진 유동성을 바탕으로 한 수도권의 금융자본이 대거 전주시로 유입되어 전주시 에코시티와 효천지구, 혁신도시의 아파트 가격을 폭등시킨바 있습니다. 즉, 아파트가격은 시장논리보다는 외부효과에 의해 결정된다는 것을 방증하는 것이며, 수도권이 여전히 조정대상지역 및 투기과열지구로 잔존하는 상태에서 수도권의 거대자금이 어디로 향할지는 궁금하지도 않으며 그 폐해는 오롯이 서민들에게 귀속될 뿐입니다. /한국세무사회 이사

경제일반
기고
2022.09.29 14:28

2주택인데 비과세된다고?

국내에 1주택을 보유하고 있는 1세대가 해당주택을 2년 이상 보유(전주시는 2년 이상 거주)한 후 양도하는 경우 양도소득세가 비과세 되므로 세무서에 신고할 필요도 없습니다. 그러나 이사하기 위해서 또는 상속 등으로 인해 불가피하게 2주택을 보유하게 된 경우에도 비과세적용을 받을 수가 있는데 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다. 본론으로 들어가기 전에 가장 유의하셔야 할 것은 2021년 1월1일 이후에 취득하는 분양권도 1주택으로 보아 비과세를 판단하게 됩니다. 먼저 상속으로 인해 2주택이 된 경우입니다. 흔히들 주택을 상속받은 경우 무조건 비과세가 적용되는 것으로 오인하는 경우가 많은데 정확히 설명 드리면 주택을 상속받기 전부터 소유하던 주택이 비과세요건을 갖추고 있다면 상속주택과 무관하게 비과세를 적용받을 수 있으며, 상속주택을 양도하는 경우에는 상속주택의 양도시점에 비과세요건을 충족하고 있는 지를 별도로 판단해야 합니다. 즉 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 원칙적으로 과세가 됩니다. 두 번째로 이사목적으로 주택을 취득하여 2주택이 된 경우입니다. 이 경우에는 살고 있는 집이 있는 상태에서 이사 갈 집을 먼저 취득하여 2주택이 된 후 살고 있던 집을 파는 경우 비과세를 받기 위해서는 신규주택의 취득시기와 종전주택의 양도 시기라는 두 가지 조건을 충족해야 합니다. 먼저 신규주택을 취득할 시기는 종전주택을 취득한 후 1년이 경과한 이후여야 합니다. 즉 종전주택에서 최소한 1년을 살아보고 이사를 결정해야 한다는 의미입니다. 또한 종전주택의 양도시한은 신규주택이나 종전주택중 하나라도 조정지역(전주시)이 아니라면 신규주택의 취득 후 3년 내에만 양도하면 됩니다. 그러나 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역(전주시)내에 있는 경우에는 신규주택 취득 후 1년 내에 종전주택을 양도해야 비과세가 가능합니다. 세 번째로 결혼이나 60세 이상의 직계존속을 봉양하기 위해 세대를 합친 경우 5년(10년)이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세되며, 귀농이나 이농주택, 농어촌주택과 일반주택을 보유하여 2주택인 경우에도 일정한 요건을 충족하면 일반주택 양도시 비과세가 가능합니다. /한국세무사회 이사