[최영호의 변호사처럼 생각하기] 주택의 계약갱신청구권에 대하여

전세로 거주자인 의뢰인은 계약 종료 기간이 다가오자 좀 더 넓은 집을 구해 이사하고자 한다. 그런데 집을 구하던 중 전세 매물이 줄어 맘에 드는 집을 구할 수 없었다. 의뢰인은 임대차보호법이 개정됐다고 하는데, 다시 맘을 바꿔 현 주택에서 계속 거주할 방법이 있는지 물어왔다. 올해 7월 31일 임대차 3법이 시행됐다. 계약갱신청구권, 전월세상한제, 임대차 신고제를 내용으로 한다. 이 중 핵심은 계약갱신청구권으로 「주택임대차보호법」 제6조의3 계약갱신 요구에 규정되어 있다. 임대인이거나 임차인이라면 꼭 한번 직접 주택임대차보호법을 찾아 읽어보도록 하자. 먼저 기존 제도를 설명하면, 2년의 계약 기간을 보장하고(4조), 합의가 되지 않을 경우 계약을 연장할 수 없었고, 계약 종료 전 6개월~1개월까지(20. 12. 10.부터 6개월~2개월 개정) 서로 계약에 대해 아무 말이 없으면 묵시적 갱신이 되는 것으로 보았다(6조). 6조의3 계약갱신청구권 조항이 신설됐다. 그 내용은 2년 계약이 종료되기 전 6개월~1개월(20. 12. 10.부터 6개월~2개월 개정) 사이에 임차인에게 갱신 청구권을 주었다. 임차인의 갱신 청구권을 행사하면 임대인은 법률에 규정된 사유에 해당하지 않으면 거절하지 못한다. 사유 중 가장 논란이 되는 것은 임대인(직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우이고, 임대인이 직접 거주한다고 했지만, 만약 이를 다시 제3자에게 임대하였을 경우 임차인에게 손해배상 책임을 진다. 의뢰인의 경우로 돌아가 보자. 의뢰인이 갱신청구 기간 내에 임대인에게 갱신을 청구하였다면, 법 시행 전 2년 넘게 거주하였거나, 임대인에게 나간다고 이미 말을 꺼내 놓았어도, 갱신청구는 유효하다. 다만, 임대인에게 갱신 거절의 정당한 사유에 해당하는지를 살펴보아야 하는데, 이는 다음 회차에 적는 것으로 한다. /법무법인 모악 변호사

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2020.10.26 18:03

집에 하자가 생겼는데, 임대인이 그냥 쓰래요

주택 임대차 상담 중 가장 빈번한 유형은 보일러 고장, 누수, 화장실 막힘, 도배 등 임차 주택에서 발생한 하자에 관한 것이다. 보통 임차인이 불편을 호소하면, 임대인은 뭘 이런 걸 다 임대인한테 고쳐 달래. 직접 고쳐 쓰세요. 하거나 고장 낸 사람이 고쳐 쓰세요라고 답을 한다. 임차 주택의 하자는 누구 책임일까? 민법 제623조는 임대인에게 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.고 규정한다(수선의무). 수선의무는 사용, 수익에 필요한 상태 유지가 관건이다. 이에 대해 대법원은 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용?수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용?수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담한다고 하여, 사소한 것과 임차 목적 달성에 필요한 것 두 가지로 나눈다. 그리고 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단한다. 보일러는? 누수는? 도배는? 화장실은? 위 법조문과 판례를 안다 해도 바로 답이 나오진 않는다. 주택이니, 사람이 사는 데 중요하고 없으면 안 되거나 수리하는데 비용이 많이 든다면 임대인의 수선의무에 해당한다고 봐야 하고, 적은 비용으로 고쳐 쓸 수 있다면 임차인이 스스로 고쳐 써야 한다고 말해줄 수 있을 뿐이다. 집에 문제가 생기면 화부터 나기 마련이다. 하지만 대부분 하자 분쟁은 금액도 크지 않아 어차피 소송까지 가지 않을 문제이다. 무엇보다 중요한 건 상대방과 원만한 문제 해결이란 점을 잊지 말아야 한다. /최영호 법무법인 모악 변호사

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2020.10.12 18:11

계약서를 안 쓰면 돈을 못 받나요?

분식 장사를 하는 의뢰인은 단골로 오는 손님과 친해졌다. 손님이 급하다고 하여 몇 번 돈을 빌려준 적은 있고 바로 갚았다. 그런데 그 금액은 커져 5천만원에 이르렀다. 마치 사채처럼 이자도 월 1.5%를 주겠다고 했으나, 차용증이나 계약서를 작성하진 않았다. 의뢰인은 갚기로 한 날짜가 한참 지나 걱정이다. 의뢰인은 차용증도 없는데 돈을 돌려받을 수 있는지 물었다. 민법을 처음 공부하며 낙성ㆍ불요식계약이란 말을 들어 봤다. 낙성이란 요물과 대립되는 개념으로 물건의 주지 않고, 구두로 쌍방의 의사만 합치하면 계약이 성립한다는 의미이다. 불요식이란 요식과 대립되는 개념으로 형식과 방식에 구애받지 않는다는 것이다. 혼인, 유언 등 몇몇 복잡한 계약을 제외하면 대부분은 낙성ㆍ불요식 계약이다. 당연히 말로 합의해도 이는 유효한 계약이고, 로마법의 법언처럼 약속은 지켜져야 한다.. 그런데 생각해보면 슈퍼에서 물건을 살 때는 돈을 주고 영수증만 받는데, 자동차를 살 때, 집을 살 때는 계약서를 작성한다. 무슨 차이일까? 가격이 비싸면 조심하고 따질 게 많기에 계약서를 쓰는 거다. 마찬가지로 지인 간의 거래도 금액이 커지고, 내 인생의 큰 영향을 미친다면 종이를 찾아서 형식에 구애받지 말고 논리적으로 계약 내용을 기재하고 거기에 양 당사자가 서명 날인해야 한다. 계약서가 없을 때 가장 큰 문제는 상대방이 그런 적 없다고 할 때이다. 계약서도 없고, 증인도 없고, 현금거래로 내역도 없다. 막막하지만 그래도 가능한 모든 증거를 확보해야 한다. 생각보다 거짓말은 쉽지 않다. 전화하고 녹취를 하라, 그리고 상대방으로부터 돈을 갚지 않았다, 이자를 얼마 주지 않았다는 발언을 확보해야 한다. 다음으로 큰돈은 현금으로 줬더라도 은행에서 인출하기 마련이다. 현금을 준 일자에 은행에서 인출된 돈이 있는지 확인해야 한다. 무엇보다 작은 거래라도 계약서를 작성해야 한다는 걸 잊지 말아야 한다. /최영호 변호사

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2020.09.28 16:12

전셋집이 경매에 넘어간대요

의뢰인은 전세 1억원의 아파트에 살고 있다. 그런데 임대인으로부터 집이 경매에 넘어간다고 들었다. 의뢰인은 보증금은 1억원이지만 현재 아파트 시가는 8000만원이라고 말했다. 전에는 1억이 훌쩍 넘었지만, 지금은 1억이 안 된다며 이 경우 어떻게 해야 하는지 물어왔다. 정부와 언론은 집값이 급등한다며 난리지만, 지방의 오래된 아파트는 본격적으로 가격이 떨어지고 있다. 남의 집값이 오르면 배가 아플 뿐이지만, 집값이 떨어지면 내 주위의 돈이 사라진다. 상가든, 주택이든 임차인을 지켜주는 건 임대차보호법이다. 이 임대차보호법의 가장 중요한 내용은 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이다. 대항력은 집주인이 집을 팔더라도 새로운 집주인에게 기존 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리이고, 우선변제권은 임차권을 근저당권과 같은 권리를 주는 것으로 아파트를 담보로 잡는 효력이 있고, 최우선변제권은 지역마다 다른데 전북은 5000만원 이하의 보증금일 경우 경매에서 1700만원까지 배당순위에 관계없이 최우선으로 대금을 받을 수 있다. 따라서 집값이 전세금액보다 높다면, 사는 집이 경매 되도 골치 아픈 것 빼고 별문제 없다. 경매에서 배당신청을 해 보증금을 모두 받고 새집을 구해 나가면 된다. 그런데 문제는 보증금보다 집값이 떨어진 경우이다. 경락대금이 8000만원이라면 1억원의 보증금을 받을 수 없다. 경매에서 8000만원을 받고 나머지 2000만원은 임대인에게 따로 청구해서 받으면 되지만, 번거롭다. 집까지 경매내놓은 임대인에게 나머지 줄 돈이 있을지도 의문이다. 그렇지 않으면 임차인은 경매에서 배당신청을 하지 않고, 대항력을 행사하는 방법이 있다. 가만히 있어도 새 집주인에게 계약 기간과 보증금을 요구할 수 있다. 하지만 1억원의 보증금이 있는 집이 낙찰자가 있을 리 없다. 이 경우 임차인은 계속 살 수는 있겠지만, 보증금을 받는 것은 아니므로 문제 해결을 뒤로 미룰 뿐이다. /최영호 변호사

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2020.09.14 16:24

건물주가 바뀌었으면 대항해야 한다고요?

의뢰인은 2년 전 상가 건물을 5년간 임대해서 음식점 영업을 시작했다. 그런데 임대인이 최근 건물을 매도했는데, 의뢰인은 새 건물주와 다시 임대차 계약을 체결해야 하는지 물어왔다. 상가 또는 주택 임대차보호법에서 가장 중요한 개념은 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이다. 이는 모두 보증금에 관한 것이다. 임대차 보증금은 수천에서 수억 원으로 서민의 전 재산이다. 복잡한 개념 같지만 어떻게 하면 서민의 보증금을 지킬 수 있을 것인지 고민의 산물이라고 생각하면 된다. 민법의 법언 중 물권은 채권을 이긴다.는 말이 있다. 소유권은 임대차를 이긴다는 것이다. 새 건물주가 임차인에게 나가라고 하면 나가야 한다. 전 소유자인 임대인과 임차인의 계약 관계가 새 건물주에게 영향을 미치지 않는다. 이 경우 건물에서 쫓겨난 임차인은 임대인을 찾아가 보증금을 돌려받고, 임대차 계약 기간을 채우지 못한 책임을 물어야 한다. 그런데 상가건물 임대차보호법 제3조는 대항력을 규정한다. 임차인이 건물을 사용하고, 사업자등록을 신청하면 제3자에게 효력이 있고, 건물 매수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 본다. 즉, 임차인과 전 소유주인 임대인과의 임대차 계약 관계는 새 건물주에게 이어진다. 만약 대항력 제도가 없었다면, 부동산 매매와 임대차는 잦은 충돌이 발생했을 거고, 그 충돌의 피해는 대부분 임차인이 보았을 것이다. 이제 대항력으로 건물 매수인이 건물에 임대차 계약이 있는지 확인해야 하고, 그 계약을 책임지게 되었다. 즉, 의뢰인은 굳이 건물 매수인과 새로운 임대차 계약을 체결하지 않아도 된다. 의뢰인은 건물 매수인과 종전 계약 내용 그대로 임대차 계약을 맺은 것과 같다. 의뢰인은 굳이 동일 조건으로 새 건물주와 다시 임대차 계약을 맺을 필요는 없지만, 의뢰인에게 유리한 조건일 경우 다시 계약서를 써도 무방할 것이다. /최영호 변호사

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2020.08.31 16:55

권리금을 임대인한테 받는다고요?

의뢰인은 5년 전 권리금을 주고 상가를 임대해 식당을 시작했다. 의뢰인은 계약 기간이 끝나면 식당을 이전할 계획이다. 의뢰인은 권리금을 받기 위해 신규 임차인을 알아보는데, 임대인이 직접 가게를 운영할 거라고 했다. 의뢰인은 이 경우 권리금을 받을 수 있는지 문의했다. 상가 임대차의 권리금 관련 내용만 3회차 쓰고 있다. 임대차 분야에 대해 가장 빈번하게 문의 전화를 받고 있고. 법 개정이 빈번해 바로 챙기지 않으면 모를 수 있으며, 임대차 분쟁은 보통 소송까지 이르지 않아 변호사가 상담을 꺼릴 수도 있기 때문이다. 지난 칼럼에서 밝혔듯, 2009년 용산참사 이후 2015년 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4는 임차인이 신규 임차인을 데리고 와 임대차 계약을 요구할 경우, 임대인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하면 임차인은 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하며 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있다. 2015년 권리금 조항이 들어오고, 필자는 동료에게 임차인이 손해배상을 임대인에게 청구할 수 있다고 얘기해 줬다. 그는 권리금은 임차인끼리 주고받는 건데 어떻게 임대인에게 청구할 수 있냐고 반문했고, 법이 그렇다고 얘기해 줬다. 임차인끼리 주고받는 권리금을 임대인에게 청구한다는 것은 전문가이기에 이해하기 더 어려웠다. 보통 권리금 관련 분쟁이 소송으로 간다면, 임대차 계약 기간 종료 후 임대인은 임차인에게 건물을 인도하라는 명도소송을 하게 되고, 임차인은 임대인에게 보증금과 권리금 상당의 손해배상을 반소로 청구하게 된다. 권리금 손해배상을 인정받기 위해 임차인은 계약 기간 종료 전 임대인에게 신규 임차인과 계약을 체결해 달라는 요청을 해야 한다. 그리고 이를 내용증명으로 보내 증거를 남겨야 한다. 이와 함께 임차인이 임대료를 연체하였을 경우 권리금이 보호되지 않을 수 있으니 임차인은 이를 주의해야 한다. /최영호 변호사

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2020.08.17 16:27

상가 임대차 보장 기간은 10년 아닌가요?

의뢰인은 5년 전에 상가를 임대하였고, 종전 임차인에게는 권리금을 주고 식당을 시작했고, 의뢰인은 장사를 계속하고 싶어 했다. 임대인은 본인이 직접 장사를 한다며 나가라고 했다. 의뢰인이 권리금을 얘기하니, 임대인은 그걸 왜 나한테 얘기하냐며 권리금 받은 사람에게 얘기하라고 화를 냈다. 의뢰인은 권리금 걱정에 사무실을 찾아왔다. 이름도 의미도 애매한 권리금의 시작은 용산참사이다. 2009년 재개발을 앞둔 용산 철거 현장에서 철거민 5명과 경찰관 1명이 숨졌다. 철거 현장에서 저항한 사람의 대부분은 임차인이었다. 수억의 권리금을 내고 들어왔는데, 재개발 현장에서 보상을 받을 수 없었다. 장사하는 사람들만 알던 권리금이 알려지게 됐다. 용산참사로부터 5년이 지난 2015년 상가임대차보호법에 권리금 관련 조항이 신설됐다. 권리금이란 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 법정용어가 됐다. 그리고 임차인끼리 주고받는 권리금에 대한 책임을 임대인에게 물을 수 있게 됐다. 위와 같이 내가 직접 가게를 운영하니 나가라고 한다면 임차인은 새로 받을 임차인이 없기에 권리금을 받을 수 없다. 그래서 법은 임차인에게 권리금 회수 기회를 보호했고, 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하면 임차인의 손해를 배상해야 한다. 필자는 의뢰인에게 권리금의 역사와 기회보호를 설명했다. 의뢰인은 그런데 변호사님 임대차 기간은 10년까지 보호되는 거 아닌가요?라고 말했다. 상담은 2019년 초인데, 그 이전인 2018년 10월 상가의 계약갱신요구권은 5년에서 10년으로 늘어났다. 아뿔싸! 임대차 분야는 제도의 변화가 잦아 임대인도, 임차인도, 변호사도 항상 조심해야 한다. /법무법인 모악 변호사

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2020.08.03 16:03

[최영호의 변호사처럼 생각하기] 변호사님, 그런 법이 어딨대요

의뢰인은 2년 전에 상가를 임대하고, 종전 임차인에게는 권리금을 주고 카페를 시작했다. 현재 의뢰인은 장사가 안돼 월세를 보증금에서 차감하고 있다. 의뢰인은 장사를 그만두고, 신규 임차인을 구해 권리금을 받고 싶지만, 임대인은 신규 임차인은 인정할 수 없고, 임대차 계약 특약에 계약 당시 인수한 모든 시설물은 임대인에게 인도한다고 합의하여 시설물도 가져갈 수 없다고 했다. 의뢰인은 종전 임차인에게 권리금을 주고 인수한 시설물마저 가져갈 수 없다는 사실에 변호사님 그런 법이 어딨대요!라며 분통을 터뜨렸다. 의뢰인은 권리금에 관한 상담인데 권리금보다 시설물을 원한다고 했다. 요즘 중요한 건 권리금 받는 법인데 다음에 알아보기로 하고, 이번에는 간단히 종전 임차인으로부터 인수한 시설물을 포기한다는 특약이 효력이 있는지 살펴본다. 우선 그런 법을 찾은 의뢰인에게 필자는 그런 법은 없고 오히려 법이 지켜줄 수 있다고 설명했다. 애초에 개인이 있고, 개인 사이에 약속과 거래는 자유로우며 제한이 없다. 개인 사이의 권리관계는 시민의 법, 민법을 적용한다. 그런데 그 민법의 대원칙은 사적 자치 또는 계약자유의 원칙이다. 자유롭게 계약을 체결하고 그 약속을 지키라는 것이다. 시설물을 임대인에게 인도한다는 특약은 법이 아닌 당사자 간 합의이다. 의뢰인은 계약할 때 몰랐다고 하지만 근대 민법이 가정하는 합리적인 시민의 항변이 되기에는 부족하다. 도장 함부로 찍으면 안 된다. 하지만 강행규정이란 예외는 있다. 특히 임대차보호법은 임대인과 임차인이 동등하지 않아, 임차인을 보호하기 위한 법률이다. 임차인에게 불리하면 효력이 없다. 시설물은 권리금에 해당하고 현행 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금을 보호하며, 이는 강행규정이다. 따라서 의뢰인이 권리금을 주고 산 시설물을 임대인에게 귀속하는 특약은 무효일 가능성이 높다. /법무법인 모악 변호사

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2020.07.20 16:41

[최영호의 변호사처럼 생각하기] 연재를 시작하며

필자는 경영학과를 졸업하고 2년 제조업체에서 일했고, 일이 힘들어 대학원이라도 가야지 생각으로, 우연히 로스쿨에 갔다. 변호사 자격 취득 후 국회에서 비서관으로 2년 근무했고 2014년부터 지금까지 만 6년 정도 개업변호사 생활을 하고 있다. 어릴 적부터 법학을 공부하지 않았고, 변호사가 장래희망이 아니었으며, 학업 성적도 썩 좋지 않았다. 우연히 법학을 접했고, 의도치 않게 개업변호사의 길을 가고 있다. 동료만큼 직업적 자부심이 있지 않고, 나이 40에도 재능과 적성을 고민하고 이 길이 내 길인지 돌아보고 있다. 그럼에도 일종의 생활법률 칼럼을 쓴다. 그 이유는 나 같은 사람도 하는 일인데, 많은 사람이 법을 어렵다고 생각하지 않길 바라기 때문이다. 법은 사회 구성원이 자발적으로 규율을 정해 따르는 것으로 법이 어렵고 힘들면 그건 법이 잘못된 건데, 딱히 법을 지적하진 않는다. 원래 그런 거라며 쉽게 체념하고, 포기한다. 법이 어려운 이유는 우리의 법이 다른 국가의 법을 계수했기 때문이다. 다른 국가는 오랜 시간 고민과 토론, 사회 합의를 거쳐 어렵게 법을 만들었다면, 우리는 번역해서 국회를 통과해 법이 됐다. 법을 만들기까지 과정이 생략된 만큼 개개 국민이 그 개념과 의미를 이해할 과정과 시간이 생략됐다. 그래서 법은 어려운 남의 일이다. 그런데 지금은 핸드폰만 들면 세상의 모든 정보를 볼 수 있는 시대이다. 딱히 법만을 탓할 수는 없다. 이제 어려움에 부닥쳤을 때 핸드폰을 열고 찾고 싶은 정보를 검색하면 된다. 고백하건대 변호사도 다를 바 없다. 가급적 사실의 나열보다 사고 과정을 기재할 생각이다. 상담 사례를 두고, 변호사로서 답을 찾는 생각의 과정을 최대한 담을 계획인데, 실력과 사고의 과정을 고스란히 노출하게 돼 무척 부끄러운 일이다. 하지만 필자와 같은 둔재도 검색이란 과정을 거쳐 문제를 푸는 만큼, 많은 분이 쉽게 법을 접하길 바랄 따름이다. /최영호 법무법인 모악 변호사