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시중금리가 계속 낮은 수준을 유지하면서 부동산 경매나 공매에 대한 일반인들의 관심이 달아오르고 있다. 경매나 공매에 대한 관심이 높아지는 것은 무엇보다 일반적인 거래의 경우보다 싼값에 부동산을 구입할 수 있다는데 있다.

 

그렇지만 투자대상 부동산의 권리관계를 꼼꼼히 알아보고 해결하는 일은 투자자의 몫이다.

 

지난해말 성업공사에서 한국자산관리공사로 이름을 바꾼 한국자산관리공사 공매는 소유권 이전이 쉽고 권리관계에 관한 문제도 공사가 해결해준다는 측면에서 부동산 투자가들의 관심을 끌고 있다. 또 부동산 매입대금을 할부로 내거나 돈을 덜 낸 상태에서도 소유권을 가질수 있는 것도 한국자산관리공사 공매의 장점으로 꼽히고 있다. 공사 공매제도에 대해 알아본다.

 

◇공매재산 종류

 

자산관리공사 부동산이라도 공매를 통해 파는 물건의 성격에 따라 입찰방법과 낙찰대금 납부방식 등이 달라진다.

 

공사가 금융기관으로부터 사들인 부실채권에 딸린 부동산（인수부동산)과 기업이 매각을 의뢰한 비업무용 부동산, 그리고 세금을 못내 지방자치단체 등에 압류된 부동산의 경우가 각각 다르다.

 

인수부동산을 대상으로 한 공매는 부동산 취득에 따른 세금이 면제 되고 대금 납부기간과 방법을 직접 선택할 수 있다．또 해당 부동산에 대한 감정가격 보다 훨씬 싼 가격에 부동산을 살 수 있는 등 다양한 이점이 있다．

 

비업무용 부동산과 압류부동산 공매의 경우는 가격이나 입찰조건에 있어 이같은 혜택을 모두 누릴 수 없다는 단점이 있다.

 

◇공매 특징

 

자산관리공사 공매물건은 법원 경매물건과 달리 해당 부동산에 설정된 임대차 및 근저당 관계 등 권리관계에 신경을 쓸 필요가 없다. 공사가 이 문제들을 해결해주기 때문이다.

 

공사가 소유한 부동산은 이미 법원의 경매과정에서 모든 권리가 말소된 상태에서 공사 명의로 소유권이 이전돼 권리의 하자가 없다.

 

최단 1개월에서 3년까지 분할로 구입할 수 있다는 것도 특징. 계약체결후 구입자 사정으로 인해 계약기간 변경을 요구할 경우에도 최장 5년까지 연장이 가능하다. 할부기간을 연장할 때는 기금채권 발행금리에 해당하는 이자를 가산 납부해야 한다.

 

또 매매대금을 전액 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능하다. 계약체결후 매매대금의 2/1 이상을 납부하고 소유권 이전을 요구한 뒤 매매대금에 상응하는 은행지급보증서를 제출하면 소유권 이전이 가능하다.

 

공사 공매물건을 얼마나 싸게 살 수 있느냐는 점도 투자자들의 관심이 되고 있다. 압류 부동산이나 비업무용 부동산은 감정기관이 산정한 감정가격이나 감정가격에 관련 비용을 더한 금액으로부터 공매가 시작된다.

 

그러나 인수 부동산은 성업공사가 법원경매에서 낙찰을 받은 금액을 기준으로 공매 제시가격이 매겨진다. 대부분 법원 경매에서 서너차례씩 유찰이 됐던 부동산이기 때문에 공매 제시가격은 감정가격의 50% 수준이다. 여기에 성업공사 공매에서 한번씩 유찰될 때마다 10%씩 가격이 내려가기 때문에 투자자들에게 상당히 유리하다.

 

◇공매 참가 및 유의사항

 

공매에 참가하려면 입찰보증금(입찰금액의 10%에 해당하는 현금 및 자기앞수표)과 도장, 신분증을 준비해야 한다.

 

대리인이 공매에 참여할 수도 있지만 이 경우에는 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 준비해야 한다. 낙찰이 결정되면 5일 이내에 주민등록등본 등 서류를 준비해 성업공사와 계약을 체결하면 된다.

 

공사공매에 참가하기 이전 꼭 챙겨봐야 할 일들도 있다. 무엇보다 투자하고 싶은 부동산에 대한 현황팍악을 위해 현장을 둘러보는 것이 중요하다.

 

현장을 답사할 때는 매물의 실제 시장시세와 주변환경을 함께 파악해야 한다. 소유권에 문제가 없다 하더라도 도시계획이나 개발계획에 따라 입지대상, 투자가치 등이 달라질 수 있으므로 현장을 답사할 때는 지자체 도시계획원을 열람하거나 떼보는 일도 필요하다.

 

또 세금 압류일자 또는 근저당 설정 등기 이전에 등재된 가등기 및 가처분, 지상권 등은 말소가 되지 않으므로 사전에 등기부등본을 꼭 열람해야 한다. 낙찰자가 부담하는 ‘대항력 있는 임차인’이 있을 수 있기 때문이다.

 

특히 압류물건의 경우는 전 소유자나 세입자를 내보내는 책임(명도책임)을 투자가가 지므로 반드시 임대차 관계를 확인해야 한다.