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의뢰인은 2년 전 상가 건물을 5년간 임대해서 음식점 영업을 시작했다. 그런데 임대인이 최근 건물을 매도했는데, 의뢰인은 새 건물주와 다시 임대차 계약을 체결해야 하는지 물어왔다.

상가 또는 주택 ‘임대차보호법’에서 가장 중요한 개념은 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이다. 이는 모두 보증금에 관한 것이다. 임대차 보증금은 수천에서 수억 원으로 서민의 전 재산이다. 복잡한 개념 같지만 어떻게 하면 서민의 보증금을 지킬 수 있을 것인지 고민의 산물이라고 생각하면 된다.

민법의 법언 중 ‘물권은 채권을 이긴다.’는 말이 있다. 소유권은 임대차를 이긴다는 것이다. 새 건물주가 임차인에게 나가라고 하면 나가야 한다. 전 소유자인 임대인과 임차인의 계약 관계가 새 건물주에게 영향을 미치지 않는다. 이 경우 건물에서 쫓겨난 임차인은 임대인을 찾아가 보증금을 돌려받고, 임대차 계약 기간을 채우지 못한 책임을 물어야 한다.

그런데 상가건물 임대차보호법 제3조는 대항력을 규정한다. 임차인이 건물을 사용하고, 사업자등록을 신청하면 제3자에게 효력이 있고, 건물 매수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 본다. 즉, 임차인과 전 소유주인 임대인과의 임대차 계약 관계는 새 건물주에게 이어진다.

만약 대항력 제도가 없었다면, 부동산 매매와 임대차는 잦은 충돌이 발생했을 거고, 그 충돌의 피해는 대부분 임차인이 보았을 것이다. 이제 대항력으로 건물 매수인이 건물에 임대차 계약이 있는지 확인해야 하고, 그 계약을 책임지게 되었다.

즉, 의뢰인은 굳이 건물 매수인과 새로운 임대차 계약을 체결하지 않아도 된다. 의뢰인은 건물 매수인과 종전 계약 내용 그대로 임대차 계약을 맺은 것과 같다.

의뢰인은 굳이 동일 조건으로 새 건물주와 다시 임대차 계약을 맺을 필요는 없지만, 의뢰인에게 유리한 조건일 경우 다시 계약서를 써도 무방할 것이다.

/최영호 변호사