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의뢰인은 전세 1억원의 아파트에 살고 있다. 그런데 임대인으로부터 집이 경매에 넘어간다고 들었다. 의뢰인은 보증금은 1억원이지만 현재 아파트 시가는 8000만원이라고 말했다. 전에는 1억이 훌쩍 넘었지만, 지금은 1억이 안 된다며 이 경우 어떻게 해야 하는지 물어왔다.

정부와 언론은 집값이 급등한다며 난리지만, 지방의 오래된 아파트는 본격적으로 가격이 떨어지고 있다. 남의 집값이 오르면 배가 아플 뿐이지만, 집값이 떨어지면 내 주위의 돈이 사라진다.

상가든, 주택이든 임차인을 지켜주는 건 임대차보호법이다. 이 임대차보호법의 가장 중요한 내용은 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이다.

대항력은 집주인이 집을 팔더라도 새로운 집주인에게 기존 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리이고, 우선변제권은 임차권을 근저당권과 같은 권리를 주는 것으로 아파트를 담보로 잡는 효력이 있고, 최우선변제권은 지역마다 다른데 전북은 5000만원 이하의 보증금일 경우 경매에서 1700만원까지 배당순위에 관계없이 최우선으로 대금을 받을 수 있다.

따라서 집값이 전세금액보다 높다면, 사는 집이 경매 되도 골치 아픈 것 빼고 별문제 없다. 경매에서 배당신청을 해 보증금을 모두 받고 새집을 구해 나가면 된다.

그런데 문제는 보증금보다 집값이 떨어진 경우이다. 경락대금이 8000만원이라면 1억원의 보증금을 받을 수 없다. 경매에서 8000만원을 받고 나머지 2000만원은 임대인에게 따로 청구해서 받으면 되지만, 번거롭다. 집까지 경매내놓은 임대인에게 나머지 줄 돈이 있을지도 의문이다.

그렇지 않으면 임차인은 경매에서 배당신청을 하지 않고, 대항력을 행사하는 방법이 있다. 가만히 있어도 새 집주인에게 계약 기간과 보증금을 요구할 수 있다. 하지만 1억원의 보증금이 있는 집이 낙찰자가 있을 리 없다. 이 경우 임차인은 계속 살 수는 있겠지만, 보증금을 받는 것은 아니므로 문제 해결을 뒤로 미룰 뿐이다.

/최영호 변호사