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의뢰인은 2년 전에 상가를 임대하고, 종전 임차인에게는 권리금을 주고 카페를 시작했다. 현재 의뢰인은 장사가 안돼 월세를 보증금에서 차감하고 있다. 의뢰인은 장사를 그만두고, 신규 임차인을 구해 권리금을 받고 싶지만, 임대인은 신규 임차인은 인정할 수 없고, 임대차 계약 특약에 ‘계약 당시 인수한 모든 시설물은 임대인에게 인도’한다고 합의하여 시설물도 가져갈 수 없다고 했다.

의뢰인은 종전 임차인에게 권리금을 주고 인수한 시설물마저 가져갈 수 없다는 사실에 “변호사님 그런 법이 어딨대요!”라며 분통을 터뜨렸다.

의뢰인은 권리금에 관한 상담인데 권리금보다 시설물을 원한다고 했다. 요즘 중요한 건 권리금 받는 법인데 다음에 알아보기로 하고, 이번에는 간단히 종전 임차인으로부터 인수한 시설물을 포기한다는 특약이 효력이 있는지 살펴본다. 우선 ‘그런 법’을 찾은 의뢰인에게 필자는 ‘그런 법’은 없고 오히려 법이 지켜줄 수 있다고 설명했다.

애초에 개인이 있고, 개인 사이에 약속과 거래는 자유로우며 제한이 없다. 개인 사이의 권리관계는 시민의 법, 민법을 적용한다. 그런데 그 민법의 대원칙은 사적 자치 또는 계약자유의 원칙이다. 자유롭게 계약을 체결하고 그 약속을 지키라는 것이다. 시설물을 ‘임대인에게 인도’한다는 특약은 법이 아닌 당사자 간 합의이다. 의뢰인은 계약할 때 몰랐다고 하지만 근대 민법이 가정하는 합리적인 시민의 항변이 되기에는 부족하다. 도장 함부로 찍으면 안 된다.

하지만 강행규정이란 예외는 있다. 특히 임대차보호법은 임대인과 임차인이 동등하지 않아, 임차인을 보호하기 위한 법률이다. 임차인에게 불리하면 효력이 없다. 시설물은 권리금에 해당하고 현행 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금을 보호하며, 이는 강행규정이다. 따라서 의뢰인이 권리금을 주고 산 시설물을 임대인에게 귀속하는 특약은 무효일 가능성이 높다.

/법무법인 모악 변호사