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통상적으로 주택을 매매하는 과정은 계약체결부터 중도금, 잔금지급과 소유권이전등기까지 상당한 기간이 소요되므로, 이 과정에서 특정시점을 정해 거래가 완성되었음을 규율을 해야 납세자가 혼란을 피할 수가 있으며, 이렇게 정해 진 특정일을 세법에서는 취득, 양도 시기라 하며 이 날짜를 기준으로 신고기한의 결정, 비과세에 따른 보유기간이나 처분기간의 완성과 세율적용을 위한 기간이 결정이 됩니다.

세법에서는 이러한 거래 완성일의 대원칙을 대금청산일, 즉 계약서에 표기된 잔금이 지급된 날을 취득이나 양도시기로 보며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하거나 대금청산일이 불분명한 경우에는 등기부등본상의 등기접수일을 그 시기로 보게 되나, 과세당국은 이 규정을 이용하여 취득시기를 조절하는 것을 막기 위해 잔금지급이 거의 만료된 상태(통상적으로 95%정도)에서 등기접수를 미루고 기간의 완성을 기다려 등기접수를 한 경우에는 95%정도의 대금이 지급된 날을 취득시기로 봅니다.

또한 자기가 건설한 건축물의 경우에는 건축물관리대장의 사용승인일이, 증여는 등기접수일이 취득시기가 되며, 특조라 불리는 부동산등기특별조치법에 의한 경우에는 등기접수일이 취득시기가 됩니다.

상속의 경우 상속등기시기가 법의 규정이 없어 미루는 경우가 많은데, 사망일로부터 6개월 내에 취득세신고를 안하면 가산세가 부과되고 상속부동산을 매매하기 위해서는 상속등기가 선행되어야 하기 때문에 6개월 내에 상속등기를 하는 것이 유리하며 상속부동산은 상속등기와 무관하게 민법규정에 의해 사망일에 자동취득이 되므로 그 취득시기는 등기접수일이 아니라 사망일이 됩니다.

특히 주의할 점은 분양받은 아파트와 관련된 취득시기입니다.

분양받은 아파트의 경우 대금청산일이나 등기접수일, 입주일과 무관하게 사용승인일이 취득시기가 결정되는데, 대금청산이나 등기가 되기 전에 사용승인이 난다면 그 사용승인일이 취득시기가 되며 분양대금을 전부 납부했더라도 아파트가 완공되지 않았다면 대금청산일이 아닌 완공되어 사용승인이 된 날이 취득시기가 됩니다.즉, 분양받은 아파트의 경우에는 대금청산일이나 등기접수일과는 무관하게 사용승인일이 취득시기가 되어 그 시기가 빨라지거나 늦어질 수 있으므로 주의을 요합니다.

/노인환 한국∙미국 세무사