주택가격은 누가 결정하는가?

미국연방준비은행은 현재 4.75%인 기준금리를 0.25%(베이비스텝)를 인상할 예정이라고 합니다. 이미 작년 9월 0.75%(자이언트스텝)를 인상하자 레고랜드사태와 맞물려 우리나라의 금융시장이 큰 충격을 받았고, 금리의 변동은 부동산시장에도 영향을 끼칠 수밖에 없습니다. 주택도 재화의 일부이므로 수요와 공급의 원리에 의해 가격이 결정 되는 것이 경제학의 기본원리이나 우리나라의 부동산 가격은 수요와 공급의 원리와 더불어 금리 및 정부정책 등에 의해 영향을 받게 되는데 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

먼저, 가장 큰 변수인 만성적인 공급부족으로 인한 수요와 공급의 불균형입니다. 지난 1980년대의 경제호황은 수도권으로의 인구집중 및 이에 따른 물량부족으로 37%라는 기록적인 상승률을 기록하자 정부는 1.2기 신도시건설로 약 30만가구의 공급을 늘리자 아파트가격이 안정세를 기록하게 됩니다.

두 번째로 이자율입니다. 한국은행은 보통 1년에 8차례정도의 기준금리를 결정하게 되는데 이자율은 변동폭이 완만하고 어느 정도의 예측이 가능하기 때문에 주거목적의 부동산에 미치는 영향은 미미하나 상가 등의 수익형부동산, 즉 임대료 획득이 목적인 부동산은 수익비용대응의 측면에서 자금조달비용인 금리에 영향을 받을 수밖에 없습니다. 특이하게 우리나라에만 존재하는 전세제도는 수익획득이 아닌 시세차익을 목적으로 하기 때문에 금리변동에 둔감한 편입니다.

세 번째로 정부정책 및 심리적 요인입니다. 부동산시장을 안정시키는 것은 정부의 역할이고 또한 표와 직결되기 때문에 시장에 개입하려고 합니다. 즉, 신도시건설, 규제지역지정, 분양가상한제 등의 공급정책과 양도소득세 중과 등의 세금정책, 또한 LTV, DTI 등의 대출규제를 통해 끊임없이 시장에 개입을 하게 됩니다. 그러나 공급정책을 제외한 여타의 정책들은 일시적, 단기적인 처방일 뿐 시장에 끼치는 영향은 미미합니다. 결론적으로 부동산가격을 결정하는 가장 큰 요인 두 가지를 꼽으라면 공급의 적시성과 시세차익을 노리는 심리적 요인을 꼽을 수가 있습니다.

/노인환 한국∙미국세무사