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우리 헌법과 민법은 계약 자유 원칙을 선언하고 있으며 일부 제한을 가하고 있지만 부모와 자녀간의 매매계약을 제한하고 있지는 않습니다.

하지만 가족간 거래의 경우 세법은 그 거래를 매매가 아닌 증여일 가능성이 높다고 보아 증여로 추정합니다. 세법이 가족간 거래에 대하여 증여로 추정하는 규정을 둔 취지는 가족 간 매매는 실제 유상거래보다는 증여일 개연성이 높을 뿐 아니라 가족간 거래는 그 내용을 은폐하기가 쉬워 세무공무원이 실질 내용이 무엇인지를 파악하기가 어렵기 때문입니다. 

대가를 지급하고 정상적으로 양도받은 사실이 명백하게 입증되는 경우라면 매매라고 볼 여지가 있기 때문에 만약 실제 유상거래라면 거래사실을 명백히 입증할 뿐아니라 자금출처 및 사후관리까지 준비해야만 합니다.

하지만 매매로 인정받으면 끝일까요? 부모가 자녀에게 부동산을 매매하려면 매매가액을 결정해야합니다. 부모와 자녀간의 거래이기 때문에 3자와의 거래가액으로 거래된다는 보장이 없습니다. 양 당사자의 사정으로 인하여 시가보다 높은가격으로 거래할 수도 있지만 대부분은 시가보다 낮은 가액으로 거래되기를 원할것입니다.

만약 시가보다 낮은가액으로 거래한다면 매수하는 사람이 이익을 보게 되어 그 거래로 인해 이익을 얻는 자에게는 증여세를 부과하고 있습니다. 조금 구체적으로 얘기를 해보면 시가 판단을 하는게 우선이며 특수관계자의 경우 시가보다 70% 미만의 거래가액으로 매수를 하게 된다면 매매거래라 할지라도 증여로 바라볼 것입니다.

부모의 재산을 넘겨오면서 세금을 가장 적게 내는 방법을 모색하다 보면 증여보다 양도가 유리하는 판단을 할 수가 있습니다. 그러다가 자녀로부터 대가를 받는 것이 부담스러워 매매계약서상에 대가를 추후에 지급하거나 지급하고 나중에 돌려받는 것을 계획 할 수도 있을 것입니다. 가족간 매매거래자체를 증여로 추정하는 법률 규정이 있기 때문에 매매계약서의 작성과 대가의 자금출처 및 지급에 대한 증빙을 잘 준비해야만 합니다.

/조정권세무회계사무소 대표