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문) 양도소득세를 계산해 보니 생각보다 많이 나왔습니다. 개별공시지가가 그렇게 되어 있어서라고 합니다. 개별공시지가란 무엇이고, 산정절차를 알고 싶습니다.

답) 1989년도에 토지공개념제도가 출범되면서 "지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률"이 제정되어 공적 지가제도로서의 "공시지가"가 탄생하게 되었습니다. 당시 건설교통부의 기준지가, 행정자치부의 과세시가표준액, 국세청의 기준시가, 재정경제부의 감정시가 등으로 다원화되어 있어 토지가격체계를 하나로 통일시켜야 할 필요성이 대두됨에 따라 생긴 제도입니다.

"공시지가"는 크게 "표준지공시지가"와 "개별공시지가"로 구분됩니다. 일반적으로 "공시지가"라 함은 건설교통부장관이 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적, 사회적, 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 대표할 수 있는 표준지를 선정하여 고시하는 단위면적당(㎡) 가격을 말합니다.

통상 "공시지가"는 "표준지공시지가"를 의미하고 있습니다.

"공시지가" 즉, "표준지공시지가"는 개별공시지가의 산정기준, 국가·지방자치단체 등의 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준으로 적용하고 있습니다.

"개별공시지가"는 구청장이 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당(㎡) 가격을 말합니다. 건설교통부장관이 매년 공시하는 '표준지공시지가'와 '토지가격비준표'를 기준으로, 토지소재지 구청장이 관할구역내 토지의 특성을 조사하고, 그 특성을 표준지공시지가의 토지 특성과 비교하여 지가를 산정한 후 감정평가사의 검증과 토지소유자의 의견수렴, 구토지평가위원회 심의 및 건설교통부장관의 확인 절차 등을 거쳐 결정·공시하고 있습니다.

이러한 개별공시지가는 토지관련 국세 및 지방세의 부과기준으로 활용되고 있는데, 양도소득세에서는 양도차액산출에 쓰이고, 상속증여세에서는 상속(증여)가액 산출에 활용되고 있습니다.

/세무사 문찬경