원룸주택의 양도소득세는?

정확한(가명)씨는 현재 어머니 소유의 토지 위에 신축한 3층짜리 원룸주택에 2년 이상 거주하고 있는데 원룸주택 외 다른 보유주택은 없으며 정씨 가족이 거주하는 3층을 제외한 15세대는 현재 임대중이다. 정씨는 해당 원룸주택의 처분을 계획중인데 이러한 경우 원룸주택을 1주택으로 보아 비과세가 적용되는지, 각 세대를 각각 1주택으로 보아 양도소득세를 납부하여야하는지 회계법인에 문의해왔다.

이처럼 원룸주택의 양도는 1주택 또는 다주택 중 어느쪽에 해당하는지 판단이 쉽지 않다. 이를 판단하기 위해서는 본인의 원룸주택이 다가구주택인지, 다세대주택인지 구분할 수 있어야 한다.

다가구주택과 다세대주택은 그 뉘앙스가 비슷하여 실생활에서 명칭을 혼용하여 사용하는데 실제로는 그 차이가 매우 크다. 먼저 다가구주택은 세대별 구분없이 전체 주택을 양도하는 경우 단독주택(1주택)으로 본다. 단, 주택으로 사용하는 층수가 3층 이하(주차장, 근린생활시설은 층수에서 제외)이고 19세대 이하이며 주택바닥면적의 합계가 660㎡이하인 경우에만 다가구주택으로 인정받을 수 있다. 반면 다세대주택은 주택층수 4층 이하(주차장, 근린생활시설은 층수에서 제외), 19세대 이하이며 주택바닥면적의 합계가 660㎡이하인 주택으로 각 세대별로 구분하여 등기하는 공동주택이므로 다주택이 되어 양도소득세가 부과된다.

다세대주택은 건축물관리대장에서 각 호별(세대별)로 구분되어 표시되며 등기부등본상 집합건물로 나타나므로 이를 확인하여 다가구주택과 쉽게 구분 지을 수 있다. 단, 건축물관리대장에 각 호별로 구분되어 표시되지 않더라도 주택층수가 4층 이상이거나 바닥면적이 660㎡를 초과, 혹은 총 세대수가 20세대 이상이라면 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 간주되므로 주의하여야 한다.

따라서 정확한씨의 원룸주택이 바닥면적 660㎡를 초과하지 않는다면 1주택으로 보아 비과세(단, 양도당시 실거래가가 9억원을 초과하는 고가주택은 과세)될 것으로 판단된다.

보유중인 원룸주택이 다세대주택에 해당되며 기준시가가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하라면 임대사업자로 등록하여 양도소득세 부담을 줄일 수 있다. 소득세법상 임대사업자등록 및 지방자치단체에 임대사업자등록을 마치고 6년 이상 임대한 장기임대주택을 양도하면 장기보유특별공제액의 계산 시 보유기간별 공제율에 2%~10%(최대 10년)의 추가공제율을 더한 공제율을 적용받을 수 있다. 미립회계법인 공인회계사