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문)
본인은 1주택을 소유하던 중에 상속받은 주택이 있어 1세대2주택 상태에서 상속주택 및 주택에 딸린 토지를 양도계약하였다. 계약시에 매도인이 중도금 지급 전까지 주택을 헐고 주택멸실신고를 끝마치기로 하였다.
   이 경우 토지만 양도하는 경우로 보아 양도소득세가 과세되는지? 또 상속주택은 상속등기일부터 3년이상 소유했어야 양도소득세가 비과세되나요?

답)
1세대가 3년이상 소유한 1주택, 즉 「1세대 1주택의 양도」는 양도소득세가 비과세됩니다. 1주택을 소유한 1세대가 상속으로 1주택을 상속받은 경우, 상속받은 주택은 보유기간 및 양도시기에 제한없이 양도세가 비과세됩니다.
     여기서 상속주택이라 함은 피상속인이 가장 오래 소유하던 1주택을 말합니다. 상속주택이 여럿이고 각 상속인이 1채씩 나누어 상속받는 경우, 98.1.1 이전에는 모든 상속주택이 비과세를 적용받았으나, 비과세되는 상속주택외의 주택을 상속받은 경우에는 모두 1세대2주택에 해당하는 것으로 바뀌었습니다. 그리고 상속재산의 취득시기는 상속등기일이 아니라 상속개시일(사망일)입니다.
    한편, 양도세의 비과세요건을 갖춘 주택을 매매계약 체결 후 매수인의 요구에 의하여 주택을 멸실하여 토지만 소유권이전된 경우, 이를 나대지양도로 보는지 1주택의 양도로 보는지에 따라 양도세의 과세여부가 결정됩니다만, 계약 당시를 기준으로 적용합니다. 즉 계약서에 양도대상 물건이 주택 및 토지로 되어 있고 특약사항에서 멸실조건이 확인되는 경우 잔금수령시점에서 나대지라 하더라도 이는 주택의 부수토지의 양도로 보아 양도세가 비과세됩니다.
    참고로 주택의 부수토지는 도시계획구역내 지역은 건물이 정착된 면적의 5배, 도시계획구역외 지역은 건물 정착면적의 10배 이내까지입니다.

/文 燦 京 세무사  (세무사문찬경사무소)