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Q:지난번에 재건축,재개발에대한 세무상담이 나간후 이에대한 문의가 많아 재건축에대한 질문내용을 간추려 다시한번 정리합니다

A:재건축사업이란 도시및주건환경정비법규정에 의하여 노후,불량한 공동주택의 소유자들이 재건축조합을 설립하여 노후,불량한 주택을 철거하고 그철거한 대지위에 새로운주택을 건설하는 사업으로 세제상의 유의할점은 다음과 같습니다

첫째,재건축조합원들이 종전의 주택및토지를 재건축조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 재건축한 아파트를 분양받는 것은 환지에 해당되어 양도소득세가 과세되지 않으나 관리처 분계획의 변경없이 관리처분계획과 다르게 조합원과 시공회사사이의 계약에의해 분양받을 주택이 변경되는 것은 서로의 자산이 교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세됩니다

둘째,주택을 분양받지아니하고 환지청산금을 교부받는경우또는 상가분양대금에 대체된 경우에는 양도에 해당되어 양도소득세가 과세되나 재건축조합에 출자한 주택 및 그부수토지가 1세대1주택에 해당되는경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다

셋째,재건축조합에 참여했다가 사정에의해 재건축조합을 탈퇴하고 자기지분의 대가를 잔여 조합원이나 신규가입조합원으로부터 받는 경우 양도에 해당되어 양도소득세가 과세되나 출 자지분을 현물그대로 돌려받는경우에는 양도소득세가 과세되지 않읍니다

넷째,종전의 건물을 철거한후에는 주택이아닌 입주권상태로 양도하는것에 해당되어 소득세법상 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되어 실지거래가액에 의해 양도세가 과세됩니다

다섯째,청산금을 교부받는 것이 아닌 청산금을 납부한경우에는 당해부동산양도시에 필요경비로 공제받을수 있습니다

여섯째,새로운주택의 취득시에 지방세법상의 등록세,취득세면제조치는 없습니다

일곱째,도시빛주거환경정비법이 아닌 타규정에의한 재건축조합인경우에는 조합에 토지 및 건물을 출자하더라도 환지에 해당되지않으므로 그 출자에대해 양도소득세가 과세됩니다

/노인환(세무사)