[문답으로 알아보는 생활법률 이야기] 불법 용도변경과 책임

(문) 저는 甲이 도시계획구역 내에 신축한 건물을 매수하여 소유권 이전 등기를 완료하였습니다. 그런데 건축주 甲이「건축법」과「주차장법」에 의하여 그 용도가 부설주차장으로 지정된 지하실에 방을 설치하여 주거용으로 사용하던 것을 저도 계속 방으로 사용하였습니다. 이 경우 제가「건축법」및「주차장법」위반이 되는지요?

(답) 건축물 부설주차장을 허가 없이 주거시설 등 다른 용도로 변경하여 사용하는 행위는 허가받은 건축물의 용도를 무단으로 변경하는 행위에도 해당되므로 주차장법 29조와 건축법 14조 위반에 해당합니다. 위 사안의 경우 귀하는 건축허가 당시의 용도는 부설주차장이나 이미 건축주에 의해 다른 용도로 변경된 건물을 매수하여 주차장 외의 용도로 사용하고 있는 것으로 보입니다.

이와 관련하여 판례는 건축법상 건축물의 건축으로 보는 용도변경 행위에는 건축법시행령에 정해진 용도에서 타용도로 사용하는 행위까지도 포함되는 것이고, 그 변경에 반드시 유형적인 변경이 수반되어야 하는 것은 아니라고 하였으며(대법원 2002도5396 판결), 또한 승계인이 그 변경된 용도로 계속 사용하는 것도 용도변경 행위에 해당한다고 하였습니다.(대법원 92도1647 판결) 따라서 귀하도 허가 없이 건축물의 용도를 변경한 자에 해당하게 되므로 건축법 위반 및 주차장법 위반으로 처벌받을 수 있을 것입니다.

다만, 귀하가 주차장을 불법으로 용도변경한 건물인지 모르고 매수하였다면 매도인에게 불법 용도변경으로 인하여 귀하가 입은 손해에 대한 배상청구를 매도인의 담보책임을 물어 청구해 볼 수 있으므로, 매도인으로부터 손해배상을 받을 방법을 강구하는 것이 좋을 듯 합니다. 또한 판례는 건축법상 허가를 받지 아니하거나 또는 신고를 하지 아니하여 처벌의 대상이 되는 건축물의 용도변경 행위는 계속범의 성질을 가지는 것이어서 허가 또는 신고 없이 다른 용도로 계속 사용하는 한 가벌적 위법상태는 계속 존재하고 있다고 할 것이므로, 그러한 용도변경 행위에 대하여는 공소시효가 진행하지 아니한다고 합니다.(대법원 2001도3990 판결)

/ 대한법률구조공단 전주지부 제공 (문의: 국번없이 132)