저는 1년 전부터 전주시에 소재한 甲의 집에 보증금 2,000만 원에 전세를 들어 살고 있습니다.

물론 저는 이사하자마자 동사무소에 전입신고를 함과 동시에 임대차계약서에 확정일자를 받아 두었습니다.

그 후 저는 아들의 교육문제 때문에 가족전체의 주민등록을 학교부근에 있는 친구의 집으로 2개월 정도 임시로 이전하였다가 아들이 학교에 입학한 후 주민등록을 도로 전셋집으로 이전하였습니다.

그런데 제가 주소를 친구의 집으로 이전한 사이에 甲의 채권자 乙이 우리가 살고 있는 甲의 집에 근저당을 설정한 후 경매를 신청하였습니다.

甲의 집이 경락되는 경우에도 우리는 계속 전셋집에 살 수 있는지요? 또 전세기간이 끝나면 새 집주인에게 보증금을 돌려 받을 수 있는지 궁금합니다.

답

전세는 우리나라에 고유한 관행으로 정착된 제도로서 그 법적 성질은 채권계약인 임대차의 일종입니다. 따라서 집주인이 바뀐 경우에는 그 효력을 새 주인에게 주장할 수 없는 것이 원칙입니다.

그러나 1981년에 제정된 주택임대차보호법은 주택의 임차인을 보호하기 위하여 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 하여 임차권을 새 주인에게도 주장할 수 있도록 하고 있는데, 이를 임차권의 "대항력"이라고 합니다.

문의하신 사례에서 법률적으로 문제가 되는 점은 임차인이 대항력을 취득한 후에 일시적으로 가족 전체의 주민등록을 다른 주소지로 이전하였다가 다시 종전의 주소지로 전입하더라도 전에 취득한 대항력이 계속 유지되는가 하는 것입니다.

판례는 이 문제에 대하여, "달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다"는 전제하에, "주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로, 그 대항력은 그 전출당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것"이라는 입장을 취하고 있습니다(대법원 1998.1.23.선고, 97다43468 판결).

위 판례의 입장에 의하면, 귀하께서는 재전입한 때에 새로운 대항력을 취득한 것이므로, 을이 귀하께서 주민등록을 일시 다른 곳으로 이전한 동안에 취득한 근저당권은 귀하의 주택임차권에 우선하는 것입니다.

그러므로 귀하께서 살고 계시는 주택이 경락되면 귀하는 경락자에게 주택임차권을 가지고 대항할 수 없으므로 경락인의 퇴거요구에 응할 수밖에 없을 뿐만 아니라, 근저당권자인 을이 경락대금에서 우선변제받게 되므로, 만약 남는 경락대금이 없을 경우에는 전세보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다.

다만 귀하의 경우 전세보증금이 2,000만원에 불과하므로, 주택가액의 2분의 1 범위 내에서 1,200만원까지는 돌려받으실 수 있습니다(주택임대차보호법 제8조, 동법시행령 제3조, 제4조).

/김대정(전북대 교수)

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