[최영호의 변호사처럼 생각하기] 가계약금은 돌려줘야 하나요? (하)

이 사건의 질문은 가계약금을 받은 의뢰인이 상대방의 단순 변심에 의한 가계약금 반환 요청에 응해야 하냐는 것이다.

가계약금 반환을 이해하기 위해 우선 계약금을 이해해야 하며, 이에 (상)편에서 계약금, 해약금, 위약금에 대해 알아보았다. 매수인이 계약 체결 후 계약금을 내면 계약금은 계약을 해제할 수 있는 해약금, 계약 해제로 상대방의 손해액을 미리 정했다는 의미의 위약금의 의미가 있다.

이제 가계약금에 대해 알아보자.

가계약은 부동산 거래에서 흔한 관행으로 중개업자가 좋은 물건이 있고, 사려는 사람이 많으니, 미리 가계약금부터 내라고 한다. 흔한 상식은 가계약금이 입금되면 단순 변심으로 돌려받을 수 없다는 것이다.

이러한 상식의 전제는 가계약도 계약이니까, 계약에 체결되었다는 것이다. 가(假)계약은 임시의 계약이라는 것인데 가계약도 계약인 걸까?

계약이 체결되었다는 것은 계약의 주요사항인 매매목적물, 매매대금, 잔금과 중도금 지급시기에 대해 서로 합의했다는 의미이다. 즉 가계약이라 하더라도 구체적 합의가 있다면 계약이다.

하지만 가계약 단계에서 매매목적물과 대략적인 매매대금만 합의하면, 계약이 체결된 것으로 보기 어려울 수 있다. 그리고 만약 구두로만 합의했다면 계약 체결을 입증하기 어렵다. 그래서 막상 가계약금 소송은 의뢰인이 기대와 달리 변심한 상대방에게 위약금을 받기 어려운 경우가 많다.

가계약의 상대방에게 계약을 지키지 않은 책임을 묻기 위해 반드시 매매목적물, 매매대금, 대금 지급시기에 대한 구체적인 합의가 있어야 하고, 이를 녹취나 문자 등을 통해 기록으로 남겨야 한다. 그렇지 않으면 상대방에게 위약금 책임을 묻기 어려울 것이다.

의뢰인과 같이 상대방과 단순히 매매대금 정도만 중개인으로부터 들어 합의한 상태로, 주요사항에 대한 합의 등을 입증하지 못한다면, 상대방의 단순 변심이라 하더라도 가계약금을 돌려줘야 할 수도 있다.