[최영호의 변호사처럼 생각하기] 임차인, 임대료를 연체했다면

의뢰인은 자영업자로 상가를 임차해 커피숍을 운영하고 있다. 코로나로 어려워 1달 월세를 밀렸다. 임대인은 작년에도 월세를 늦게 낸 적이 있기에 임대차 계약을 해지한다고 통지했다. 임차인은 계약 기간이 2년 남았는데, 이대로 쫓겨나는 것인지 물어왔다.

코로나로 모두 어려운 시기를 지나고 있다. 그리고 임대료 연체로 분쟁이 잦아지고 있다. 지난 칼럼은 임대인 입장이었다면 이번 칼럼은 임차인 입장에서 적어보았다.

임차인에게 임대료 미납은 치명적이다. 주택은 2기, 상가는 3기의 임대료를 연체한 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있고, 계약 갱신을 거절할 수 있다. 특히 상가 임차인은 권리금 회수 기회를 보호받지 못할 수도 있다.

3기의 임대료 연체는 단순히 3번 연체가 있었다는 의미가 아니다. 월세가 100만원이라면 임대료 연체 누적액이 300만원이 넘어야 한다는 의미이다. 그래서 단순히 3번 연체만으로 임대차 계약을 해지할 수는 없고, 현재 300만원 이상의 임대료가 미납된 상태여야 임대차 계약을 해지할 수 있다. 과거 200만원 연체 후 모두 완납 후 현재 100만원 연체 중이라면 임대차 계약을 해지할 수 없다.

추가로 과거 임대료를 400만원이 연체하고, 현재 미납 임대료를 모두 납부했다면, 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있을까? 임대인은 임대차 계약 갱신을 거절할 수 있을까?

계약해지는 ‘차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’이므로 현재 연체액이 존재해야 한다. 임대인이 해지 통지 이전에 임차인이 임대료를 모두 납부했다면 계약을 해지할 수 없다.

다음으로 갱신 거절은 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’이므로 연체 이력만으로 계약 갱신을 거절할 수 있다. 그러므로 해지와 달리 임대인은 과거 연체 이력만으로 계약 갱신 거절이 가능함에 유의해야 한다.