[경매포인트] 주민등록표 확인으로 대항력 판단

김제시 금산면 원평리 대지는 버스터미널 북동측 인근에 위치해 있다. 서측면 일부가 노폭 약 3∼4m의 도로와 접해 있다. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하다. 제반 교통여건은 보통시된다. 사다리형 토지로 등고는 평탄하다. 제2종 일반주거지역, 일반상업지역이다. 1순위 근저당 설정에 의한 임의경매사건으로 임차인이 최초 근저당 전에 전입신고돼 있다. 원칙적으로 임차인은 다른 세대의 전출입에 의한 전세계약을 해야만 유효하며 세대원 중의 일부는 사실상 전세계약을 했다하더라도 대항력의 요건에는 포함되지 않는다. 입찰전 주민등록표를 꼭 확인해 대항력 여부를 분석해야 한다.

전주시 산정동 대지는 고려병원 남동측 인근에 위치해 있다. 북측면이 노폭 약 10m, 남측면이 노폭 약 8m의 포장도로와 접해 있다. 본건까지 차량 출입이 자유롭다. 제반 교통 여건은 보통시된다. 사다리형 토지로 등고는 평탄하다. 일반상업지역으로 6층 여관으로 이용 중이며 임의경매사건으로 임차인이 운영 중이다. 여관의 집기 및 시설물은 경매 낙찰가에는 포함되지 않으며 실제 소유자와의 협의가 필요하다. 결렬시 소송의 절차를 밟아야 한다.

김제시 서암동 공장용지는 김제시청 남서측 인근에 위치해 있다. 북측으로 폭 약 5m의 도로와 접해 있다. 본건까지 차량 출입이 가능하다. 대중 교통 이용사정은 양호한 편이다. 부정형 토지로 등고는 평탄하다. 제2종 일반주거지역으로 일부 도시계획도로에 저촉된다. 폐수처리장은 현재 미가동상태이다.

주거지역 내 공장으로 제조업 실소유자 및 투자자에 적합하다. 감정가 50% 선에서 입찰이 가능하다.

무주군 적상면 상가리 대지는 중상가마을 내에 위치해 있다. 북동측 및 남서측으로 약 3∼4m 가량의 도로와 접해 있다. 본건까지 차량 출입이 가능하다. 일반적인 대중 교통사정은 보통인 편이다. 사각형 토지로 등고는 평탄하다. 관리지역이며 인근 실소유자에 적합하다. 감정가 30% 선에서 입찰이 가능하다.

/이상청(가우디부동산컨설팅 대표)