[경매포인트] 연고자 미상 분묘 분리권석 필요

전주시 동완산동 대지는 완산초등 서측 인근에 위치해 있다. 북측면이 노폭 약 6m의 도로와 접해 있다. 차량출입이 가능하다. 인근에 시내버스 승강장이 소재해 있고 제반 교통여건은 보통이다. 제형의 토지로 등고는 평탄하다. 제2종 일반주거지역, 최고고도지구(5층이하)이며 도시계획시설도로에 저촉된다. 1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 감정가 약 50% 선에서 입찰이 가능하며 실수요자에 적합하다.

김제시 진봉면 정당리 임야는 다상마을 남서측 인근에 위치해 있다. 2차선 포장도로에 접해 있다. 지적도상 맹지이고 인접지를 통해 출입한다. 차량 접근이 가능하며 대중 교통사정은 무난하다. 부정형 서측 및 남서측 완경사지이다. 관리지역이며 연고자 미상의 분묘 소재로 분묘기지권 성립 여지가 있다. 분묘기지권은 지상권에 유사한 일종의 물권으로 그 성립에 등기를 요하지 않으므로 더욱 유의해야 하며 어느 경우나 분묘(내부에 시신이 안장돼 있는 것)라는 점이 전제돼야 하며 외부에서 그 존재를 인식할 수 있는 것이어야 한다. 또한 분묘가 설치된 기지만이 아니라 분묘를 보호하고 봉사하는데 필요한 주위의 빈 땅에도 영향을 미치므로 권리분석 및 사전답사가 요구된다.

전주시 효자동 1가 대지는 서원초등 북측 인근에 위치해 있다. 북측으로 소로 한 면에 접해 있다. 본건까지 차량 출입이 자유롭다. 인근에 버스 승강장이 소재해 있다. 제반 교통여건은 무난한 편이다. 정방형 평지로 제2종 일반주거지역, 도시계획구역이고 도시계획시설 도로 2류에 접해 있다. 현재 상가주택으로 이용 중이며 일부는 최초 근저당 설정일보다 빠른 전세자가 거주해 최고 입찰자는 대항력을 떠안고 낙찰을 받게 되므로 수익 분석을 잘 따져봐야 한다.

김제시 명덕동 대지는 월촌농공단지 남측 인근에 위치해 있다. 남측으로 노폭 약 18m의 아스팔트 포장도로와 접해 있다. 본건까지 차량 출입이 자유롭다. 남측으로 버스정류장이 소재해 있다. 일반적인 교통여건은 보통이다. 삼각형 토지로 등고는 평탄하다. 관리지역이고 1순위 근저당에 의한 임의경매 사건이다. 현황 여관으로 돼 있으나 휴업상태이다. 감정가 약 40% 선에서 입찰이 가능하다.

/이상청(가우디부동산컨설팅 대표)