[이상청의 경매포인트] 김제용지 재경매 권리분석 주의

◆ 전주시 효자동 1가 대지 = 효자주공 2단지 서측 인근에 위치해 있다. 동측으로 폭 약 2m의 콘크리트 포장도로와 접해 있다. 본건 인근까지 차량 진출입이 가능하다. 남동측 인근에 버스정류장이 소재해 있다. 대중교통 사정은 보통이다. 부정형 완경사지이며 제2종 일반주거지역이다. 2순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 전입과 확정일자를 갖춘 임차인이 존재하나 말소기준권리보다 후순위로 별다른 영향이 없을 듯하다. 다만 경매신청기입등기 이전에 주택의 인도와 주민등록을 마친 수액임차인은 임대차 보증금 중에서 일정한 금액을 최우선해 변제받을 수 있는데, 그 요건은 주택의 점유와 주민등록은 경락기일까지 유지돼야 하며 다수의 임차인이 존재할 경우 우선변제를 받을 보증금의 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 1/2 내에서 안분배당받게 된다.

◆ 김제시 용지면 송산리 밭 = 죽순마을 북측 인근에 위치해 있다. 남측으로 폭 약 2∼7m정도의 비포장도로와 접해 있다. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하다. 인근에 버스승강장이 소재해 있고 전반적인 대중교통 사정은 보통이다. 사다리형 평지로 관리지역이다. 1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 낙찰됐으나 재경매된 사건이므로 사전답사 및 권리분석에 더욱 유의해야 한다.

◆전주시 중화산동 1가 대지 = 동신아파트 북측 인근에 위치해 있다. 북측면이 폭 약 5m의 아스팔트 포장도로와 접해 있다. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 소재해 있다. 제반 교통여건은 보통시 된다. 부정형 완경사지이다. 제2종 일반주거지역, 최고고도지구(10층이하)이며 감정가 약 80% 선에서 입찰이 가능하며 실소유자에 적합하다.

◆ 완주군 고산면 화정리 밭 = 화정마을 동측 인근에 위치해 있다. 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접해 있다. 농기계류의 출입이 가능하다. 제반 교통여건은 비교적 무난한 편이다. 부정형 평지로 농림지역이다. 1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 감정가 약 80% 선에서 입찰이 가능하다. 소유권 이전에 농지취득자격증명이 요구되는 농지인 경우에는 최고가 매수신고인으로 결정된 후 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 매각이 허용된다. 농지법상 농지취득자격증명을 제출해야 하는 최고가 매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니함으로써 매각이 불허될때에는 매수신청보증금을 반환하지 않고 이를 배당재산에 산입하므로 유의해야 한다.

/이상청(가우디부동산컨설팅 대표)