[이상청의 경매포인트] 강제경매 물건 권리분석 필수

◆ 진안군 마령면 덕천리 논 = 안방마을 북동측 원거리에 위치해 있다. 지적도상 맹지이나 동측면이 약 3∼4m의 비포장 농로와 접해 있다. 본건까지 농기계 및 소형차량 출입이 가능하며 제반 교통여건은 보통시 된다. 부정형 완경사지로 관리지역이다. 감정가 약 60% 선에서 입찰이 가능하며 주변 실수요자에 적합하다. 농지의 경우 농지취득 요건 및 여부를 미리 판단해 입찰에 참가해야 손해를 줄일 수 있다. 소유권 이전에 농지취득자격증명이 요구되는 농지의 경우에는 최고가 매수신고인으로 결정된 후 매각 결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 매각이 허가된다.

◆ 임실읍 이인리 임야 = 노전마을 북측 인근에 위치해 있다. 북동측으로 소폭의 임로와 접해 있으며 본건 인근까지 차량접근이 가능하다. 인근에 군내버스 승강장이 소재해 있고 제반 교통상황은 보통시 된다. 강제경매(채무자 소유의 부동산을 압류, 매각해 그 대금으로 채권자의 금전채권을 변제할 것을 목적으로 하는 경매)사건으로 임야의 경우 제시외 수목 및 연고자 미상의 분묘가 소재할 가능성이 크므로 반드시 사전답사 및 철저한 권리분석을 해야 한다.

◆ 완주군 봉동읍 장기리 대지 - 봉동버스터미널 서측 인근에 위치해 있다. 남측으로 폭 약 9m의 도로에 접해 있다. 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난시 된다. 일단지의 부정형 토지로 등고는 평탄하다. 일반상업지역이며 1순위 근저당에 의한 임의경매사건으로 현재 여관 및 목욕탕으로 이용 중이다. 1순위 근저당보다 선순위인 임차인이 일부 존재하나 수차례 유찰로 인해 튼 부담은 되지 않을 듯하다. 경매신청기입등기로 이전에 건물의 인도와 사업자 등록신청을 한 소액임차인은 임대차보증금 중에서 일정한 금액을 최우선해 변제받을 수 있는데 소액보증금의 범위와 금액을 살펴보면 서울광역시는 4500만원 이하일 경우 1350만원까지, 광역시는 3900만원 이하가 1170만원까지, 그외 기타지역은 2500만원 이하가 750만원까지이다.

◆ 완주군 상관면 용암리 임야 = 마자리마을 남측 인근에 위치해 있다. 지적도상 맹지로서 인근에 임도를 통해 출입한다. 차량접근이 가능하다.서측 근거리에 버스정류장이 소재해 있다. 일반적인 교통여건은 보통이다. 1순위 근저당에 의한 임의경매사건으로 일괄입찰 물건이다. 일괄입찰이란 여러개의 부동산을 묶어서 하나의 최저입찰 가격을 정해 경매를 진행하는 것을 말하며 매각대상 부동산의 소유자가 각기 다른 경우에도 가능하다. 또한 여러개의 부동산을 일괄해 경매하는 경우에 그 중 일부에 대해 경락불허 사유가 있으면 그 전부를 불허가할 수도 있으므로 유의해야 한다. 감정가 약 50% 선에서 입찰이 가능하다.

/이상청(가우디부동산컨설팅 대표)