[이상청의 경매포인트] 임야 각종 규제여부 사전검토 필수

◆ 김제시 용지면 구암리 대지 = 용지중학교 북축 인근에 위치해 있다. 소폭의 세로를 통해 출입한다. 본건 인근까지 소형 차량 진입이 가능하다. 대중교통사정은 보통시 된다. 부정형 완경사지로 관리지역이다. 제1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 낙찰됐으나 경락인이 대금을 지급기일에 완전히 이행치 않아 재경매된 사건이다. 재경매의 경우 전경락인은 경매에 참가하지 못하고 매수의 보증으로 보관하게 한 금전이나 유가증권의 반환을 청구치 못하며 이 경우 보증금은 배당재산에 편입돼 배당의 대상이 된다. 또한 경락인이 재경매 기일의 3일 전까지 경락대금, 지연이자와 경매절차 비용을 지급한 때에는 재경매 절차가 취소되므로 유의해야 한다.

◆ 완주군 상관면 죽림리 논 = 금계마을 내에 위치해 있다. 남측으로 폭 약 3∼4m의 포장도로와 접해 있다. 본건까지 소형 차량 및 농기계의 출입이 가능하다. 제반 교통여건은 보통시 된다. 부정형 계단식 토지로 관리지역, 관광휴양개발진흥지구, 제2종 지구단위 계획구역이다. 3차례 유찰로 인해 감정가 약 50% 선에서 입찰이 가능하나 지분경매임을 유의해야 한다. 지분경매의 경우 낙찰을 받더라도 다른 공유자의 합의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다는 단점이 있다.

◆ 임실군 관촌면 방현리 임야 = 방현마을 일원에 위치해 있다. 소폭의 임도(노폭 약 2∼3m)를 이용해 출입이 가능하다. 일반적인 교통여건은 보통시 된다. 부정형 완경사지로 농림지역, 관리지역이다. 임야의 경우 용도상 이용개발이 어렵거나 규제가 있는지를 사전에 검토해야 하며 이를위해 토지이용계획확인원이나 임야도 등의 공부를 열람해 용도지역과 면적, 모양 등을 확인해야 하며 반드시 현장실사를 통해 토지면적과 경계선, 이용실태 등을 확인하는 것이 필수적이다. 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 높고 경사가 심한 경우는 산림전용허가를 얻기가 어려우므로 유의해야 한다. 한차례 유찰로 인해 감정가 약 80% 선에서 입찰이 가능하며 주변 실수요자나 장기투자자에 적합하다.

◆ 김제시 성덕면 석동리 논 = 양지마을 북서측 인근에 위치해 있다. 남측으로 구거와 접해 농업용 차량 진입 가능한 농로가 개설돼 있다. 본건 인근까지 차량 진입이 가능하다. 제반 교통사정은 무난하다. 장방형 토지로 등고는 평탄하다. 농업진흥구역, 제1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 주변 실수요자에 적합하다.

/이상청(가우디부동산컨설팅 대표)