[이상청의 경매포인트] 전주 삼천동 대지 임대사업자 적합

◆ 임실군 임실읍 이인리 임야는 노전마을 북측 인근에 위치해 있다. 북동측으로 소폭의 임로와 접해 있다. 본건 인근까지 차량접근이 가능하다. 인근에 군내버스 승강장이 소재해 있다. 제반 교통상황은 보통시 된다. 부정형 남동측 하향 경사지로 농림지역, 생산보전임지이다. 감정가 약 60% 선에서 입찰이 가능하나 지분경매임을 유의해 입찰에 참가해야 한다. 지분경매의 경우 낙찰을 받더라도 처분시에는 공유자 전원의 합의를 요한다.

◆ 진안군 마령면 덕천리 논은 안방마을 북동측 원거리에 위치해 있다. 지적도상 맹지이나 동측면이 폭 약 3∼4m의 비포장 농로와 접해 있다. 본건까지 농기계 및 소형 차량 출입이 가능하다. 제반 교통여건은 보통시 된다. 부정형 완경사지로 관리지역이다. 제1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 주변 실수요자에 적합하다.

◆ 전주시 삼천동 1가 대지는 삼천남초등 남서측 인근에 위치해 있다. 서측면이 노폭 8m, 남측면이 노폭 14m의 도로와 접해 있다. 인근에 시내버스 승강장이 소재해 있고 제반 교통여건은 보통이다. 장방형 토지로 등고는 평탄하다. 제2종 일반주거지역, 도시계획시설도로에 접해 있다. 주변 실수요자 및 임대사업자에 적합하며 2차례 유찰로 인해 감정가 약 60% 선에서 입찰이 가능하다. 배당요구를 한 임차인이 존재하나 말소기준권리보다 후순위로 별 영향이 없을듯하다. 단, 경매신청기입등기 이전에 주택의 인도와 주민등록을 마친 소액 임차인은 임대차보증금에서 일정한 금액을 최우선해 변제받을 수 있는데 그 요건은 첫째 경매신청기입등기 이전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 하며, 둘째 주택의 점유와 주민등록은 경락기일까지 계속 유지돼야 하고, 셋째 우선 변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 1/2 범위 내이다.

◆ 김제시 성덕면 묘라리 논은 후리마을 남서측 인근에 위치해 있다. 맹지이며 인근에 버스정류장이 소재해 있느나 대중교통사정은 다소 불편하다. 부정형 토지로 등고는 평탄하다. 관리지역이며 제1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 소유권 이전에 농지취득자격증명이 요구되는 농지의 경우에는 최고가 매수신고인으로 결정된 후 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 매각이 허가된다. 단, 도시계획확인원 등에 의해 농지취득자격증명이 필요하지 않음이 소명된 경우에는 매각이 허가될 수도 있다. 농지법상 농지취득자격증명을 제출해야 하는 최고가 매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니함으로서 매각이 불허가될 때에는 매수신청보증금을 반환하지 않고 이를 배당재산에 산입함을 유의해야 한다.

/이상청(가우디부동산컨설팅 대표)