[이상청의 경매포인트] 진안 백화리 대지 실수요자 적합

◆ 전주시 덕진동 1가 대지 = 전라중학교 북서측 인근에 위치해 있다. 남측으로 노폭 약 1m의 진입로와 접해 있으며 인근에 시내버스 정류장이 소재해 있다. 제반교통사정은 보통시 된다. 장방형 평지로 제2종 일반주거지역이다. 제1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 주변 실수요자 및 임대사업자에 적합하다. 임차인이 존재하나 1순위 근저당보다 후순위이므로 경락으로 인해 소멸한다. 단, 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의한 소액 임차인이 해당할 경우 임차 보증금 중 일정액을 배당받게 되는데 이들 소액 임차인 상호간에는 대항력 취득시기에 구애됨 없이 무조건 동순위가 된다. 따라서 이들 소액 배당금 채권을 모두 만족해 주지 못하게 될 경우에는 소액 임차인들의 보증금액 비율에 따라 안분배당을 받게 된다.

◆ 진안군 안천면 백화리 대지 = 하배실마을 남측 인근에 위치해 있다. 남측으로 아스팔트 포장 왕복 2차선의 도로에 접해 있다. 차량접근이 편리하며 대중교통사정은 보통정도이다. 2필 1단의 세로 장방형 평지이며 2차례 유찰로 인해 감정가 약 60% 선에서 입찰이 가능하다. 주변 실수요자에 적합하다.

◆ 무주군 무풍면 금평리 논 = 숲골마을 남동측 인근에 위치해 있다. 남동측으로 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 적합하다. 본건까지 차량접근이 가능하며 근거리에 군내버스 승강장이 소재해 있다. 제반 교통상황은 보통시 된다. 사다리형 토지로 등고는 평탄하다. 농지의 경우 농지소재지 관서에서 농지취득자격증명을 매각 결정기일까지 제출해야 매각 허가를 받을 수 있다. 특히 최근 대부분의 법원에서는 농지취득 자격증명원의 미제출시는 매각불허가 결정과 함께 입찰보증금을 몰수하는 특별매각 조건으로 경매를 진행하므로 농지 입찰시는 이점을 주의해야 한다.

◆ 완주군 봉동읍 둔산리 공장용지 = 과학산업단지 내에 위치해 있다. 동측으로 폭 약 35m, 남측으로 폭 약 20m의 도로에 접해 있다. 본건까지 차량출입이 가능하다. 인근에 시내버스 승강장이 소재해 있으며 제반 교통사정은 무난시 된다. 장방형 토지로 등고는 평탄하다. 일반공업지역이며 도시계획시설도로에 접해 있다. 공장의 경우 감정가격에 포함된 기계, 기구는 사실상 현장에 없거나 중요 부품이 없어 실제적인 가치는 없는 경우가 많으므로 특별한 경우가 아니면 토지와 건물만 평가해 전체적인 가치를 판단하는 것이 안전하다. 또한 건물내부 또는 지하에 산업폐기물 방치여부도 확인하는 것이 중요하며 산업폐기물의 처리비용이 과다해 낙찰을 포기하는 사례가 종종 있으므로 현장조사를 통해 반드시 체크해야 한다. 감정가 약 50% 선에서 입찰이 가능하다.

/이상청(가우디부동산컨설팅 대표)